[부동산 규제 폭풍전야 (상)] 일괄적 규제 내수 경제 치명타 될수도 

[한스경제 최형호] 문재인 정부 출범 이후 수도권으로 부동산시장이 과열조짐을 보이고 있는 가운데 정부가 부동산 규제 대책을 언제 나올지 관심이 쏠리고 있다.

이런 사정에 부동산 시장의 기대와 우려가 교차하고 있다. 수도권은 과열조짐을 보이는 것과는 반대로 지방은 부동산 침체가 계속되고 있어 일괄적 규제보다 과열양상을 보이는 지역의 ‘선별적 규제’가 우선시 돼야 한다는 목소리가 높다.

■ 양극화 현상 뚜렷

12일 부동산114에 따르면 현재 부동산 시장은 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 서울을 포함한 수도권 지역 아파트 값이 빠르게 상승하고 있다.

여기에 부산, 제주 등 일부 지방을 중심으로 국지적 과열 양상을 보이며 양극화 현상이 심화되고 있는 분위기다.

실제 부동산114 자료를 보면 지난달 말 서울의 매매가 상승률이 7.3%로 32주 만에 정점을 찍었다. 서울의 이달 평균 아파트 매매가는 1㎡당 1년 전 549만원이었지만 올해 589만원에 거래되고 있다.

대선이 끝난 후 불확실성이 걷히자 매매가격 상승이 수도권역으로 확산되며 집값이 폭등하는 등 과열 양상을 보였다는 설명이다. 

특히 부산은 최근 1년 새 아파트 매매가가 가장 많이 오른 곳으로 작년 6월 1㎡당 평균 264만원이었던 아파트 매매가는 293만원으로 11%(29만원)나 올랐다.

제주, 세종시의 아파트 매매가도 7% 이상 뛰었다. 제주는 289만원에서 310만원으로 7.3% 상승했다. 세종의 1㎡당 아파트 평균 매매가는 273만원으로 1년 전 255만원에 비해 7.1% 올랐다.

반면 지방은 뚜렷한 하락세를 보여 부동산 시장의 양극화 현상이 뚜렷했다. 지방의 중소도시를 비롯한 나머지 지역은 문재인 정부 출범 전후와 비교해 큰 차이가 나타나지 않았다.

실제 경상북도 지역 아파트 매매가는 1㎡당 평균 166만원에서 164만원으로 1년 새 1.2% 떨어졌고, 대구 매매가 역시 266만원에서 264만원으로 0.8% 하락했다.

충청북도도 1㎡당 평균 182만원에서 181만원으로 0.5% 소폭 하락했다. 광주와 울산, 충남, 경남, 전북 역시 아파트 매매가 인상률이 2%를 밑도는 등 부동산 시장 부익부빈익빈 현상은 더욱 심화되고 있는 모습이다.

■ 맞춤형 선별적 규제 우선해야

결국 정부는 투기 과열에 대한 단호한 입장을 보였다. 국지적 과열조짐과 지방의 미분양 사태 등 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나자 정부는 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율)의 여부와 오는 8월 새정부의 가계부채 관리를 위한 종합대책을 준비 중이다.

다만 부동산 침체 이후 모처럼 활기를 띄고 있는 이 시점에서 정부의 이번 규제대책이 자칫 부동산 시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려의 시선도 공존한다. 

부동산 전문가들은 과열 양상을 보이는 시장을 중심으로 선별적인 규제를 하는 것이 효과적이라고 입을 모은다.

지나치게 강한 규제를 하거나 일괄적인 규제를 할 경우 지방 부동산 시장은 더욱 악화돼 시장 전반에 부정적인 영향을 간과할 수 없다는 것이 업계 시각이다.

실제 정부에서 지난해 발표한 11.3 대책은 이상현상을 보이는 지역에 대해 일부 진정세를 가져오는 효과를 거두기도 했다.

국토부 자료에 따르면 11.3 대책이 나온 직후 서울 재건축 아파트 매매가격은 올해 1월 중순까지 11주 연속 하락세를 기록했으며 일반아파트 매매가도 보합세를 유지했다.

서울 강남 등 수도권의 과열양상을 보이는 지역에 대해 속도조절을 해주는 효과를 거둔 셈이다.

따라서 오는 8월 예상되는 부동산 과열양상에 대한 정부의 규제책으로 지역과 집값에 따라 차등적으로 적용되는 맞춤형 규제가 예상된다는 게 업계 시각이다.

실제 김현미 국토교통부 장관 후보자는 “LTV와 DTI가 가계부채의 주요 원인이였다”며 “다시 강화해 규제에 나서겠다”고 간접적으로 시사한 바 있다.

업계는 오는 8월부터 LTV·DTI 기준이 지난 2014년 8월 이전 수준으로 환원할 것이라 내다보고 있다. LTV는 수도권 기준으로 70%에서 50~60%로 DTI는 60%에서 서울기준으로 50%로 강화해 부동산 안정화를 꾀한다는 전략이다.

총부채원리금상환비율(DSR) 로드맵은 발표시기도 9월쯤 예상된다. 국토부와 금융당국이 DSR 시행시기를 앞당기는 게 불가피하다고 언급한 만큼 가계부채 억제 차원의 부동산 규제 정책 발표가 임박했다는 것이 상당수 전문가들의 시각이다.

장하성 청와대 정책실장은 5일 기자간담회에서 “DSR 구축에 시간이 어느 정도 걸리겠지만 현행 제도 내에서 가계부채 증가에 대한 빠른 해결을 위해 국토부 등 현안부처와 논의하고 있다”고 말해 이같은 전망에 힘을 보탰다.

업계는 일괄적인 규제보다는 선별적 규제가 효과적이라는 입장을 다시 한 번 강조했다. 강도 높은 규제는 다시 살아난 부동산 시장에 찬물을 끼얹을 수 있는 만큼 신중론이 우선이라는 것.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “올 여름 규제가 시행되면 청약선호지역인 조정대상지역의 분양시장이 위축될 수 있다”며 “하반기 부동산 시장의 성공은 정부의 일괄적 규제보다는 선별적 규제가 장기적인 측면에서 집값 안정화를 꾀할 수 있을 것”이라고 말했다.

또 다른 부동산 전문가는 “부동산시장이 경착륙하면 경제 성장 및 일자리 창출 등 경기 부양 효과에도 악영향을 미칠 수 있다”며 “정부가 시장에 지나치게 개입하면 실수요자들이 더욱 혼란을 줄 수 있는 만큼 맞춤형 규제로 부동산 안정화를 꾀야 한다”고 말했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr