[한스경제 김서연] 대출심사 강화로 집을 사는 대신 전세로 눈을 돌리는 실수요자들이 많아지고 가을 이사철이 맞물려 전세자금대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 만기를 연장하거나 재계약을 함에 있어 꼼꼼히 챙겨야 한다. 자칫하면 전세 만기 연장에 불이익을 받을 수 있어 낭패를 보기 십상이다.

■ 만기연장 신청은 한 달 전에…“연장 심사에 시간 소요”

#. 직장인 A씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차없이 대출도 자동연기가 되는 줄 알고 만기 전날 은행에 연락했다가 낭패를 봤다. 전세자금대출 만기연장 신청시 집주인의 동의가 필요한데, 집주인이 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체됐고 연체이자에 대출금리까지 상승했다.

전세자금대출의 만기 연장은 자동으로 되는 것이 아니기 때문에 사전에 연장을 신청하지 않으면 대출금을 상환해야 하거나 연체가 발생할 수 있다. 특히 전세자금대출은 연장 심사에 시간이 많이 필요하기 때문에 한달 정도 충분한 여유를 갖고 만기 연장을 요구하는 것이 좋다. 은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사시 고객의 신용상태뿐만 아니라, 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인도 필요로 하기 때문에 일반적으로 신용 및 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 든다.

영업점에서 상담을 받고 주택보증공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등의 보증기관에서 보증서를 발급받은 후 전세계약체결여부를 확인하는 과정을 거치는데 통상 10~14일 정도면 업무처리를 하는데 충분하나, 자금계획을 정확히 세우기 위해서는 여유있게 하는 것이 좋다는 것이 은행의 설명이다. 한 시중은행 관계자는 “보증서의 유효기간이 1개월이기도 하고 대출이 되지 않을 수도 있어서 한달 정도의 여유를 갖고 만기 연장을 하는 것이 바람직하다는 기준이 나온 것 같다”고 설명했다.

■ 전세대출 보증금 한도 확인은 필수

전세를 연장할 때 보증금을 올려줘야 하는 경우가 잦다. 이때는 전세대출 보증금 한도를 확인해봐야 한다. 전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있으며, 갱신 계약시 증액된 전세 보증금이 최고한도보다 높을 경우 만기연장이 제한된다. 예를 들어 상품별로 4억원 등 보증금 한도가 정해진 경우가 있다. 보증금을 올렸는데 한도를 넘는다면 만기 연장 대상에서 제외된다. 다만, 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있어 예외를 꼼꼼히 살펴야 한다.

다른 시중은행 관계자는 “전세 만기시 집주인이 보증금을 올려달라고 요청할 경우 현재 전세대출의 만기연장이 가능한지 여부를 은행에 미리 확인해야 한다”고 조언했다.

이밖에도 전세갱신계약은 집주인과 체결해야한다는 점, 집주인의 주택담보대출 위한 전출 요구시 신중하게 결정해야 하는 점 등을 염두에 둬야 한다.

갱신 계약서는 대출 연장에 있어 필수적이다. 은행은 계약서 원본에 집주인이 직접 서명했는지 확인한 뒤 대출 연장을 진행한다. 집주인이 직접 서명하지 않고 대리인과 계약을 맺는 경우 인감증명서가 첨부된 위임장이나 해외 공관에서 확인한 위임장 등으로 대리관계를 증명해야 한다. 대리인이 집주인의 배우자라도 위임장은 필요하다.

집주인이 주택담보대출을 받으려고 세입자에게 일시적인 주민등록 전출을 요구한다면 신중히 결정해야 한다. 은행들은 보통 주택담보대출에 따른 근저당권 설정금액과 전세대출금액을 합쳐 주택 가격의 80%를 넘지 않아야 전세대출을 연장해주기 때문이다.

김서연 기자 brainysy@sporbiz.co.kr