[한스경제 최형호] 10.24 가계부채 종합대책에 중도금 규제가 확대되고 보증비율이 축소되면서 부동산 시장 위축은 더욱 가시화 될 것이란 우려의 목소리가 높다.

정부는 지난 24일 HUG 중도금대출 보증한도를 수도권·광역시·세종은 기존 6억원에서 5억원으로 하향 조정하고 기타 지역은 3억원으로 유지하기로 했다.

이어 중도금대출 위험 관리를 위해 HUG와 주택금융공사의 보증비율을 기존 90%에서 80%로 내년 1월부터 축소키로 했다.

보증비율이 낮아지면 은행은 위험부담 요소로 인해 집단대출 심사를 까다롭게 할 수밖에 없는데, 결국 건설부동산 시장의 타격은 불가피하다.

건설사와 금융사는 중도금과 잔금을 합친 금액을 건설비용이라는 명목으로 대출자금을 건설사에게 지원해준다.

또한 부도로 인한 공사 진행이 어렵게 될 것을 대비해 보증은 공공기관인 HUG와 주택금융공사가 대신 서주는데, 기존 90%가 80%로 줄어들면 그만큼 금융사들의 대출심사는 더욱 깐깐해질 수밖에 없고, 건설사들은 더욱 위축이 될 수밖에 없다. 

특히 사업성이 크지 않다고 판단한 건설사들은 대출 자격이 높아진 제1금융권보단 제2금융권으로 눈을 돌릴 가능성은 크고, 상대적으로 이자 부담이 큰 제2금융권은 건설사나 일반 계약자들의 부담으로 이어질 수밖에 없다.

이 때문에 재무구조가 약한 일부 건설사들은 중도금대출 보증한도 축소를 피하기 위해 연말까지 공급을 서두를 것이란 전망도 나온다. 또 신DTI 시행 전인 연말에 신규 대출이 몰릴 가능성도 큰 상황이다.

한 부동산 업계 관계자는 “이자부담이 커지면 수요자와 투자자들은 재무구조가 탄탄한 대형건설사나, 분양 입지가 좋은 단지에 몰리는 일명 ‘쏠림 현상’이 일어날 가능성이 크다”며 “반면 재무구조가 탄탄하지 않는 건설사들은 보증심사 강화로 인해 대출은 물론 분양에도 상당히 위축 될 수밖에 없다”이라고 말했다.

건설사들도 보증비율이 10% 축소된 것에 대해 우려의 목소리를 나타냈다. 대게 분양시장에서 건설사들은 자사의 분양 아파트에 분양계약자들을 위한 중도금 무이자 혜택을 제공한다.

이 부담은 시행사나 시공사인 사업주체가 떠맡는데, 조달금리가 상승하면 그만큼 수익성이 악화돼 건설사들은 보증비율 축소가 부담으로 다가올 수밖에 없다. 

한 건설사 관계자는 “보증 비율이 축소되면 신용도가 낮은 건설사는 자체보증이 어려워 사업진행에 타격을 입을 것”이라고 말했다.

서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워 질 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣을 수밖에 없는 서민들의 이자 부담이 더욱 가중될 수 있다는 얘기다.

반면 국토교통부는 이번 추가 인하의 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다.

국토부에 따르면 올해 2~3월 주택 대출 시장을 조사한 결과 15~16%의 사업장이 중도금 1차 지급일이 지나도 은행과 대출 협약을 맺지 못한 것으로 파악됐다.

이에 국토부 관계자는 “HUG의 중도금 대출 보증 비율 제한이 새롭게 생긴 직후였기에 은행들이 구체적인 기준을 적용하지 않고 대출을 꺼려 한국토지주택공사(LH)의 공공주택에 대한 대출도 막히는 사례가 있었다”면서도 “이 비율은 차츰 하락해 9월 말에는 12% 선으로 내려갔다”고 지적했다.

이어 "은행들의 기준에 맞게 대출을 하도록 독려하고 있어 초기 분양률이 80% 넘는 좋은 사업장은 대출이 어렵지 않을 것"이라고 말했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr