재건축 초과이익환수제 1월 재시행…강남권 재건축 시장 향방 주목
금리인상, 입주 증가 등과 더불어 규제 강화로 양극화 심해질 듯

[한스경제 최형호] 6.19, 8.2, 9.5, 가계대출규제 강화, 주거복지로드맵 까지… 문제인 정부는 취임 초부터 쉼 없이 초강력 규제를 내세워 단기 투자수요 억제하고 주택시장 안정화 꾀했다.

결과적으로 투기지역은 물론 투기과열지구도 확대됐고 분양권전매도 원천 봉쇄됐다. 정부가 쏟아낸 규제들 중 이미 시행된 것도 있고, 새해부터 시작되는 규제도 있다.

새해 시행 예정인 주요 부동산관련 법과 제도를 정리했다.

우선 새해벽두부터 재건축초과이익환수 재시행, 분양권전매 양도세 50%, 신 DTI 등규제가 시작된다.

2006년 참여정부 시절 3.30대책의 ‘재건축 개발이익 환수 및 투기방지’를 통해 시행됐던 재건축 초과이익환수는 두 차례에 걸친 유예기간이 이달 31일로 종료 돼 내년 1월 1일부터 재시행 된다.

재건축초과이익환수는 재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다.

이익금은 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액이다.

특히 내년 1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당 돼 새해 재건축 사업장은 속도도 감소하고 과열 양상도 다소 줄 것으로 예상된다.

새해부터는 세율 중과, 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다.

1월 1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 쉽게 말해 양도차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과된다는 뜻이다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.

다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 전망이다. 현재 다주택자들 상당수는 그대로 갖고 있으면 가격이 오르거나 손해는 없을 것이라는 생각에 관망하고 있어 시장에 매물은 증가하지 않는 모습이다.

이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다.

아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 것으로 알려진 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지된다. 또한 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지한다.

규모 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 돼 줄서기를 통한 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망이다.

차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI(총부채상환비율)에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다.

신 DTI는 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다.

또한 다주택자는 두번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있다.

지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화 된다.

계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행된다.

문재인정부의 주거복지의 핵심 사항들인 만큼 2018년 상반기는 문재인정부의 향후 주거복지 정책의 분수령이 될 전망이다.

부동산임대업 여신심사도 강화된다. 부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사하게 된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 부동산임대업의 대출을 제한한다.

현재 이와 관련해서는 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반되는 성격이라 논란이 되고 있다.

따라서 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하며 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판은 불가피해 보인다.
하반기에는 총체적상환능력심사(이하 DSR)가 시행된다.

이는 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출 등)에 적용해 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼하게 따져 대출한도를 정하는 것을 말한다. 차주의 소득산정 방식은  신 DTI와 동일하며 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다.

획일적인 규제가 아닌 금융회사가 심사과정에서 활용할 수 있도록 하고 과도한 대출이 이뤄지는 것을 방지할 수 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “중과를 피할 수 있는 3월말까지 상황을 봐야 하겠지만 양도세 부담 가중은 매도자들이 매도를 꺼리게 만들어 매물을 더 귀하게 만든다. 따라서 기존 다주택자들의 경우 시행일 이후에 양도해도 종전 규정을 받도록 해 매물이 증가할 수 있도록 하는 것이 나을 수 있다” 고 말했다.

이어 “대체로 규제가 강화되는 시장이고 입주증가, 금리 추가인상 등 요인으로 확실한 곳에 안착하려는 수요자들로 양극화는 심해질 것”으로 전망했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr