[한스경제 최형호] 정부가 13일 주거복지 주거불안을 해소하기 위해 등록 민간임대주택 확충방안을 마련했다. 이 방안은 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용돼 세입자들에게 유리하게 작용할 전망이다.

국토부에 따르면 전월세는 한집에 거주하는 기간이 평균 3.5년으로 짧음에도 불구, 2007년부터 2016년까지 10년간 전국 아파트 전세값이 73% 상승하는 등 주거불안이 심각하다는 판단에 이번 방안을 마련했다고 설명했다.

이 방안에서 국토부는 공적임대주택은 향후 5년간 85만호를 공급해 2022년에는 200만호를 확보할 계획이다.

정부의 재정여력이 여의치 않으면 집주인과 세입자가 상생 가능한 등록 민간임대주택을 늘리겠다는 방안이다.

보유세 인상의 경우 직접 세율이나 과표구간을 인상하는 방안 외에도 공시지가 현실화, 공정시장가액 비율 상향 등 다양한 방안이 논의 중인 것으로 알려졌다. 다만 조세특위 구성방안이나 논의내용에 대해선 아직 구체화된 건 없다.

임대주택으로 등록하게 되면 집주인은 폭넓은 세제감면 혜택을 받게 되고, 세입자는 임대료 급증 걱정 없이 4년 또는 8년 이상 안정적으로 거주 가능하다는 것이 국토부 설명이다.

이 과정에서 국토부는 2022년 임차가구의 45%에게 전월세상한제 혜택을 주겠다고 약속했다.

국토부 관계자는 “민간임대주택 등록촉진, 임차인 권리보호 강화 등을 통해 사적 전월세주택 세입자도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경 조성할 계획”이라며 “향후 5년간 공적임대주택 85만호 공급과 함께 등록임대 100만호 확충을 통해 전월세상한제 혜택을 제공할 것”이라고 밝혔다.

임대주택 등록 활성화가 예고되면 2019년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 하도록 인센티브를 확대한다는 방침이다.

이번 방안 세부내용을 살펴보면 크게 ▲장기임대주택 등록 유도 위해 8년 장기임대 위주 지원 ▲임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔은 취득세·재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등해 감면 ▲취득세·재산세 감면기간 연장하고, 재산세 감면대상 확대 ▲등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 2018년에서 2021년까지 3년간 연장 ▲재산세 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우 재산세 감면 혜택 부여(2019년 시행) ▲서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(2019년 시행) 등이다.

또한 국토부는 주택임대소득 연 2000만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며, 2000만원 이하는 분리과세 대상이나 2018년까지 과세 유예키로 했다.

여기에 연 2000만원 이하 분리과세 시 필요 경비율 60%를 적용하고 다른 종합소득금액이 2000만원 이하이면 기본공제 400만원 추가한다.

또한 부부합산 보유주택이 2주택 이하인 경우는 임대보증금를 비과세 하기로 했다. 다만 3주택 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 이자상당액(2017년, 연 1.6%)을 간주임대료로 환산해 과세 대상에 포함된다.  이와 별도로 2018년까지 전용 60㎡,  3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외된다.

또한 국토부는 2019년부터 2000만원 이하도 분리 과세하되, 필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화하기로 했다.

즉 2018년까지 유예돼있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세는 추가 유예 없이 2019년부터 정상 과세된다.

분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 2019년 50%로 차등 조정된다.

주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우, 등록시 임대소득 1333만원까지, 미등록시 800만원까지 소득세 부담이 없다.

국토부 관계자는 “이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자”라면서 “등록하지 않고 있는 고액 임대사업자 1주택 보유자는 사실상 소득세나 건보료 부담증가가 없고, 2주택 보유자의 경우에도 등록시에는 부담이 크게 완화될 전망”이라고 밝혔다. 

또한 정부는 이날 내년 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세, 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안 마련하겠다고 밝혔다.

이번 활성화방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진하겠다는 것이다.

아울러 임대차시장 데이터베이스(DB)를 통한 임대사업 현황분석, 등록 의무화 등과 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입해 임대차시장 정보인프라 구축과 행정지원을 강화한다는 방침이다.

국토부 관계자는 “계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되면 집주인은 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가할 것으로 보인다”며 “세입자는 경제적인 혜택과 함께 장기간 안정적으로 거주가 가능하다”고 말했다. 

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr