[한스경제 최형호] 올해 문재인 정부 들어 새로 정립된 각종 규제들이 내년 본격 시행을 예고한 가운데, 다주택자들의 셈법이 더욱 복잡해진 모습이다.

계속 보유하자니 세금 폭탄이 우려되고, 처분하자니 제값을 받고 팔 수 있을지 걱정이 앞서는 것은 사실.

더욱이 다주택 보유 규제, 대출 규제 강화, 금리 인상 등 내년 부동산 거래시장은 더욱 얼어붙을 전망이고 특히 내년 4월부터 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되면서 다주택자 입장에서는 집을 팔아야 할지, 버텨야 할지, 임대사업등록이 유리할지 셈법이 복잡해진 것이다.

설상가상 정부가 13일 ‘임대주택 활성화 방안’을 발표하면서 이제는 집을 계속 갖고 있어야 하는지, 또 팔지 않는다면 임대주택 등록을 꼭 해야 하는지도 고민거리에 추가됐다.

다주택자들이 집을 팔지 여부를 고민하는 중심에는 양도세 중과에 있다. 앞서 정부는 8·2대책을 발표하면서 다주택자 대상 양도소득세 인상을 발표했고, 국회는 원안대로 통과시켰다.

19일 최근 국회를 통과한 소득세법 개정안에 따르면 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔면 2주택 보유자의 경우 기본세율(6∼40%)에 10%포인트를, 3주택 이상의 경우 30%포인트를 가산해 내야 한다.

주택 보유기간에 따라 양도세 공제를 받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.

다주택자는 ‘양도세 폭탄’을 피하기 위해 집을 임대주택으로 등록하거나 아님 아예 팔거나 끝까지 버티는 선택지 중 하나를 반드시 골라야 한다.

따라서 보유주택 중 양도차익이 크고 보유기간이 긴 주택부터 내년 4월 이전에 양도하는 것이 유리하다는 게 전문가 조언이다. 또한 집을 팔 계획이 없다면 임대사업자 등록이 가장 유리한 대안거리가 된다.

부동산 관계자는 “2주택자가 주택 1채를 임대주택으로 등록 후 5년 이상 임대하면 해당 주택은 다주택 중과 대상에서 제외된다”며 “세대분리가 가능한 자녀가 있을 경우 증여를 통해 보유주택 수를 줄이는 것도 고려해볼 수 있다”고 말했다.

실제 3주택 보유자가 조정대상지역에서 4억원에 구입했던 주택을 내년 4월 이후 7억원에 매각하는 경우를 가정해보면 임대주택으로 등록하지 않으면 1억6800만원이 넘는 돈을 양도세로 내야 한다.

하지만 8년 준공공임대로 등록한 경우 양도세가 1700만원대로 뚝 떨어진다. 세액 격차가 약 9.7배까지 벌어지는 셈이다. 연간 납부 세액도 92만원에서 최소 23만원까지 줄일 수 있다.

임대사업으로 등록하면일정 기간 지방세(취득·등록세), 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세를 감면되기 때문이다. 여기에 임대사업자들이 가장 걱정하는 지역가입자의 건강보험료까지 감면해 등록 유인이 충분하다는 분석이다. 

다만 이런 과정에서 다주택자들은 지역에 따른 매매여부의 차이가 크게 갈릴 것이란 전망이다.

집값 기대감이 서울·수도권 지역보다 상대적으로 낮은 지방 주택의 경우 임대주택으로 등록해 놓거나 팔 확률이 높고, 반면 서울에 집이 있으면 기대수익이 높아 ‘무조건 보유’를 선택할 확률이 높다. 

한 부동산 관계자는 “집을 시장에 내놓거나 보유를 택할 건지 여부는 지역에 따라 갈릴 확률이 높다”며 “서울은 집값 상승을 주도하는 곳이어서 보유를 택할 확률이 높은 반면 지방은 기대수익이 서울과 수도권 보단 상대적으로 떨어져 집을 팔거나 임대주택으로 등록하는 경향이 뚜렷할 것”이라 예상했다.

이어 “집을 팔거나 자녀에게 증여하거나, 임대주택으로 등록하는 등 어떤 결정이던 빨리 내려야 한다”며 “4월 이전에 마무리 지어야 손해를 보지 않는다”고 설명했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr