재건축 부담금 “내년 공급 부족으로 부메랑 좨 강남 집값 고점 찍어”

[한스경제 최형호] 정부가 초과이익환수제 등 서울 강남 재건축단지를 겨냥한 고강도 압박을 지속하며 재건축이 전면 중단될 위기에 몰린 가운데, 내년부터 신규 분양 물량 축소가 현실화 될 가능성이 높다. 이런 사정에 강남 재건축 단지 집값은 현재보다 천정부지로 치솟을 전망이다. 

30일 부동산 업계에 따르면 현재 강남 재건축 단지는 초과이익환수제 등 재건축 부담금 폭탄을 인해 사업이 지체되고 있는 상황이다.

여기에 올해 서울에서 공급되는 아파트(5만230가구) 중 재건축 물량은 2만1,149가구(일반분양 7132가구)로 지난해 1만7,048가구(6727가구)보다 많다.

반면 재건축 부담금으로 인해 강남을 중심으로 사업이 지체되면서 내년도 공급 물량은 뚝 떨어질 것이라는 게 업계 관측이다. 재건축 사업지체로 내년 일반분양을 예정한 단지들은 분양 시기를 늦출 가능성이 높아진다.

부동산 관계자는 “재건축초과이익환수금을 포함해 재건축 연한 확대(40년) 등이 현실화되면 2020년 이후 나올 물량이 5~6년간 뒤로 밀릴 것”이라며 “그 기간 동안 ‘공급 가뭄’이 생기고 시공사는 일감 부족에 시달릴 것”이라고 전망했다. 

실제 서울 서초구 반포동 등지는 아직 부담금 공포가 가시지 않은 채 일부 매수자들이 계약을 보류하며 관망세로 돌아섰다.

여기에 지난해 대출규제가 강화되며 정비사업지가 이주비 대출을 받기 어려워지면서 재건축 중단은 더욱 가시화될 전망이다.

실제 내년 분양 예정인 서초구 방배6구역은 올해 이주해야 하지만 조합원의 30%가량이 이주비가 부족해 발만 동동 구르고 있는 모습을 보이고 있다.

오는 5월께 이주 예정인 반포주공1단지(1·2·4주구)도 조합원 고민이 적지 않은 것으로 알려졌다. 같은 생활권에서 살고 싶어 하지만 전세 물량이 적은 데다 이주비도 넉넉지 않아서다.

상황이 이렇게 되면 기존 강남 재건축 단지들의 몸값은 더욱 치솟을 수밖에 없다는 게 업계 관측이다.

현재 강남 재건축 단지 사업이 중단되거나 지체된 상황이지만, 공급 물량이 줄어들면 강남 수요가 높은 상황에서 투자자들이 기존 재건축 단지에 몰릴 수밖에 없다는 것이다.

결국 부자들의 수요가 많은 강남 지역의 규제가 심할수록 기형적인 집값 오름 현상이 지속되는 ‘강남불패’ 논리는 지속될 것이라는 게 업계 관측이다. 

실제 강남 아파트 값은 지난 2014년부터 지금까지 지속적인 오름세를 보이고 있다. 그간 정부는 강남 집값을 안정화시키기 위해 각종 대책을 시행했음에도, 강남 집값은 이에 아랑곳하지 않고 천정부지로 치솟은 상태다. 여기에 내년부터 강남지역 아파트 공급이 줄어들면 강남권 아파트값이 사실상 고점을 찍을 전망이다.

한 부동산 관계자는 “현재 서울은 향후 5년 안으로 재건축 재개발 등 정비사업 물량이 전체 70~80%는 차지할 것”이라며 “이런 상황에서 정부의 지나친 재건축 규제가 부작용으로 작용될 가능성이 커 수요가 높은 강남 부동산 시장에 공급이 끊기면 희소성이 지금보다 커지고 결국 강남 재건축 단지 몸값은 천정부지로 치솟아 머지않아 3.3㎡당 1억원 시대가 열릴 것”이라고 말했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr