[한스경제 김지호]신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 모두 살펴보는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 내달 26일부터 도입된다. 

은행들은 6개월간 시범 운영 기간을 거쳐 10월부터는 소득 대비 대출이 많은 신규 대출 신청자에 대한 추가 대출을 거절할 예정이다. 

18일 금융당국에 따르면 시중은행들은 3월 26일을 기해 모든 신규 대출자에게 DSR 지표를 적용한다. 우선 신규 대출자 개개인에 DSR 비율을 산정해놓고 향후 6개월간 이들의 정상 상환율을 체크해 가이드라인을 마련할 예정이다. 

DSR는 가계부채 연착륙을 유도하는 차원에서 정부와 금융권이 새롭게 도입하는 규제다. 신규 대출을 할 때 대출자의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하는 것이 DSR 도입 취지다. 

기존 총부채상환비율(DTI)이 연간 소득 대비 신규 주택대출 원리금과 기존 주택대출의 이자만 봤다면 1월말부터 시행된 새 DTI는 연간 소득 대비 모든 주택대출 원리금 상환액과 기타대출 이자상환액을 살핀다. 

DSR는 연간 소득 대비 모든 대출 원리금 상환액을 본다. 신규 대출자의 기존 대출에 대한 고려 범위가 점차 넓어지는 것이다. 

DSR는 마이너스통장이나 신용대출 등 기타대출을 포함한 모든 대출의 원리금을 살피는 가장 포괄적인 기준이다. 분할상환이나 만기일시상환 등 상환 방식 역시 고려한다. 

일례로 만기 일시상환 주택대출은 총 대출금액을 대출만기로 나눠 반영한다. 마이너스통장 등 한도대출은 한도를 대출액으로 환산한다. 

구체적으로 DSR의 기본 계산식은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 1년에 갚아야 할 원금이 1,500만원, 이자가 500만원이고 소득이 5,000만원이면 DSR는 40%다.

대출자마다 대출의 종류, 만기, 상환 방식 등은 제각각이다. 크게 주담대와 비 주담대로 나뉜다. 잔금대출을 포함한 일반 주담대는 원금의 상환 방식에 따라 전액 분할, 일부 분할, 일시 상환으로 구분된다.

주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금 상환액은 2,000만원(3억원/15년)이다.

만기 때 한꺼번에 갚는 일시 상환은 대출총액을 대출기간으로 나누되, 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액이 3,000만원(3억원/10년)으로 늘어난다.

2억원을 5년 거치에 10년 균등 분할로 갚고, 나머지 1억원을 만기에 갚는 일부 분할 상환도 있다. 우선 분할상환 개시 이후 연간 실제 상환액은 2,000만원(2억원/10년)이다. 만기상환액은 대출기간에서 거치기간을 뺀 기간으로 나눈다. 즉 1억원을 10년으로 나눈 1,000만원이 더해져 연간 3,000만원이 원금 상환액으로 잡힌다.

주담대 가운데 중도금과 이주비는 상환 방식과 무관하게 대출총액을 25년으로 나눈다. 비 주담대는 전세자금대출, 신용대출, 예·적금담보대출, 보험약관대출 등이다. 할부금융, 리스, 학자금대출 등도 포함된다.

우선 예·적금대출, 약관대출과 유가증권담보대출은 DSR 계산 때 원금과 이자 모두 제외된다. 담보가치가 확실하기 때문이다.

전세대출은 원금이 DSR에 잡히지 않는다. 집주인이 돌려주는 전세보증금으로 원금을 모두 갚을 수 있다고 본 것이다. 대신 이자는 잡힌다.

마이너스통장 등 신용대출은 보통 만기가 1년이지만, 10년까지 연장되는 것으로 인정해 대출총액을 10년으로 나눠 DSR를 계산한다.

할부금융, 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 원리금 상환액이 반영된다. 다른 모든 대출도 이자는 실제 상환액으로 계산한다.

따라서 주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건에 연 3%의 금리로 빌린 A씨(연간 2,000만원+900만원)가 금리 5% 신용대출로 4,000만원을 또 빌리고(연간 400만원+200만원) 자동차할부 원리금이 매월 50만원(연간 600만원)이면 연간 원리금 상환액은 4,100만원이 된다.

A씨는 현재 연봉이 6,000만원인데, 앞으로 직장에서 승진과 임금인상 등으로 연봉이 더 오를 수 있다. 이 경우 최대 10% 증액한 연봉을 소득으로 잡는다. 연간 원리금 상환액이 4,100만원인 A씨가 소득을 10% 늘어난 6,600만원까지 인정받으면 DSR는 약 62.1%로 계산된다.

금융당국과 은행권은 고DSR 대출을 전체 가계 대출의 일정 비율 이하로 관리하는 내용의 가이드라인을 설정할 예정이다. 

은행들이 기존 대출의 상환 부담이 크거나 소득 상황에 비춰 신규대출이 어려운 고DSR 대출 신청자에게 신규 대출을 거절하거나 대출한도를 매우 보수적으로 적용하게 된다는 얘기다. 이에 따라 부실 위험이 높은 서민층의 가계 대출이 축소될 수 있다는 우려가 나온다. 당국은 은행권에 DSR를 우선 적용한 후 2금융권으로 확산시킬 계획이다. 

금융당국 관계자는 "내달 말부터 시작되는 시범운영기간에는 우선 DSR 자료 축적 성격이 강하지만 추후 고DSR 대출자에 대한 규제로 이어질 수 있다는 점에서 시중은행들이 각자 사전적인 대출제한에 나설 가능성이 있다"고 말했다.

김지호 기자

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