내용요약 ‘틈새’에서 ‘주력’으로…지식산업센터 내 상가 선점

[한스경제 최형호] 금리인상, 대출 규제 등 부동산 대책이 올해 본격 시행되며 투자의 길이 막히자 투자자들이 틈새시장 찾기 분주하다. 특히 투자의 ‘틈새시장’이라 불리는 지식산업센터 내 상가에 대한 투자자의 관심은 꾸준하다.

6일 부동산 업계에 따르면 대출규제가 강화되면서 높은 전세 보증금을 지렛대 삼아 단기 차익을 노리던 갭투자의 시대가 서서히 저물고 있지만, 오피스텔, 지식산업센터 등 상대적으로 규제에서 자유로운 곳의 틈새시장을 노리는 투자는 더욱 활발한 모습이다.

금리인상, 대출 규제 등 부동산 대책이 올해 본격 시행되며 각종 부동산 규제로 투자의 길이 막힌 요즘, 투자의 ‘틈새시장’이라 불리는 지식산업센터 내 상가에 대한 투자자의 관심은 꾸준하다. 사진제공=연합뉴스.

이 중에서도 지식산업센터 내 상가는 센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 주력상품으로 떠오르고 있다.

상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 유리한데 지식산업센터 내 상가가 안정적 임대수요와 환금성을 확보하며 수요자들의 선호를 얻고 있는 것이다.

또 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다.

과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.

게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다는 설명이다.

특히 편의점이나 구내식당, 문구점 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등은 상대적으로 더 높은 수익률을 기대할 수 있다.

실제 상가정보업체 자료에 따르면 서울 성동구 성수동2가의 H지식산업센터의 경우 전용면적 87.12㎡(공급면적 173.91㎡) 크기의 1층 상가가 현재 보증금 1억 원, 월세 630만 원선에 매물이 나와 있다.

2009년 분양 당시 이 지식산업센터의 1층 상가의 분양가가 ㎡당 약 2,000만 원선이었음을 고려하면 약 10억5,400만원 가량을 투자해 연간 7560만원 가량의 수익을 올린다는 얘기다. 이를 수익률로 환산하면 7.92% 수준으로, 지난해 서울 평균 오피스텔 임대 수익률인 4.87%보다 높다.

이에 몸값도 남다르다. 국토교통부 자료에 따르면 서울 구로구에 위치한 에이스테크노타워5차(구로동 197-22번지) 지상 1층 기준시가는 올해 1월 기준 3.3㎡당 890만원대인 반면, 도보 5분 거리에 위치한 인근의 지식산업단지 단지 내 상가(256-1번지)의 지상 1층 기준시가는 3.3㎡당 633만원 대에 그쳤다.

물론 섣부른 투자는 금물이다. 단기 부동산 및 대출 규제로 인해 투자 자체가 위축되는 상황에서 시세차익을 위한 지식산업센터 투기성 투자는 현재로선 조심스러울 수밖에 없다.

다만 소득증가가 자산가치 상승 속도를 따라가지 못하는 상황에서 더 늦기 전에 집을 사두려는 수단으로서의 투자는 간과할 수 없는 것도 사실이다. 

업계 전문가는 “지식산업센터 내 상가는 지식산업센터와 달리 개인도 분양 받을 수 있고 안정적 수익률과 낮은 공실률로 최근 수요자들 사이에서 주목도가 상당하다”며, “특히 지식산업센터의 입지여건, 업종에 따라 수익률이 차이가 있을 수 있으니 기업체 밀집지나 역세권 등 고정수요와 유동인구가 풍부한 곳을 유심히 따져야 한다”고 말했다.

현재 지식산업센터 내 상가가 분양 중인 곳을 보면 우선 현대엔지니어링은 서울 금천구 가산동 219-5번지 일원에 ‘가산 테라타워 지식산업센터 내 상업시설’울 분양한다. 지하 3층~지상 17층까지 1개동, 연면적 약 8만6000㎡ 규모의 지식산업센터로, 이 중 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 전용면적 64~92㎡, 총 54개호실 규모다.

에이엠플러스자산개발은 서울 성동구 성수동 1가 13-207번지 외 3필지 일원에 ‘서울숲 AK밸리 내 상업시설’을 분양한다. 상업시설은 1층에 총 14개호실 규모로 조성된다. 삼영글로벌은 김포 한강신도시 도시지원시설용지 F-2-2블록(장기동)에 들어서는 ‘마스터 비즈파크 내 상업시설’을 분양중이다. 지하 3층~지상 7층, 1개동, 지식산업센터 374실, 상가는 54호실 규모다.

최형호 기자

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