[한스경제 최형호] 부동산 시장에서 우려했던 최악의 수가 발생했다. 한미 기준금리가 10년만에 역전되면서 국내 금리 인상도 불가피해졌다.

주택담보대출이 깐깐해진 상황에서 금리까지 오르면 돈줄이 막히거나 이자 상환부담에 부동산 시장거래는 더욱 위축될 수밖에 없다. 국내 부동산 시장에 적신호가 켜진 셈이다.

23일 금융권에 따르면 연방준비제도(Fed·연준)는 22일 새벽(한국시간) 공개시장위원회(FOMC) 회의에서 정책금리를 연 1.50∼1.75%로 0.25%P 인상했다. 연 1.50%인 한국은행 기준금리를 넘어선 것이다. 이는 2007년 8월 이래 처음으로 10년 7개월 만에 내외금리가 역전됐다.

문제는 앞으로 국내와 미국과의 금리격차가 더욱 벌어진다는 데 있다. 미국이 예상대로 6월에 금리를 또 올리고 한은은 4월과 5월 금통위에서 동결하면 상반기에 금리차는 0.50%P로 벌어진다. 만약 미국이 올해 4회 인상하고 한은이 하반기 1회 올린다면 연말에는 이 수치가 0.75%P로 더 벌어진다.

결과적으로 격차를 줄이기 위해서라고 국내 금리 인상이 불가피하다. 외국인들의 자금 유출이 발생할 수 있기 때문이다. 실제 이주열 한국은행 총리는 지난 21일 청문회 당시 상반기에 금리인상 가능성을 검토할 필요성이 있냐는 질문에 “경기가 예상대로 간다면 기준금리는 인상하는 방향으로 가야 한다”고 밝혔다.

금리가 인상되면 부동산 시장은 직격탄을 맞을 수밖에 없다는 게 업계 중론이다. 보통 투자자들이 저금리의 대출로 수익성을 기대하며, 부동산 시장으로 몰리는데 대출이 막힌 상태에서 금리까지 높아지면, 장기적인 부동산 침체에 돌입하게 된다.

결국 금리인상이 빠르게 이뤄질수록 국내 부동산 시장 위축이 빨라질 공산이 크다.

정부가 다주택자 양도세 중과 등 부동산 투기 억제에 총력을 기울이는 상황에서 금리인상이 불러올 ‘대출 절벽’이 ‘거래 절벽’으로 이어지는 최악의 시나리오도 배제할 수 없다.

실제 금융권에 따르면 금리역전 이전에도 최근 2년간 주택담보대출 금리는 향후 기준금리 인상을 선 반영해 3%대 이상으로 상승추세를 유지해 왔다.

이후 상황은 투자심리 위축이라는 결과를 낳았고, 실제로 올해 들어 집값 상승에 제동이 걸리며, 양극화, 역전세난, 거래절벽 등 시장의 부정적 변화 기류가 감지됐다.

상황이 이렇게 되면 서울 강남, 수도권, 세종시 등 전통적인 부동산 강세지역만 활기를 띠고 나머지 지역, 특히 지방 부동산 시장은 더욱 주저앉을 가능성이 크다는 관측이다.

또한 부동산 시장은 투자가 뒷받침돼야 활기를 띠기 마련인데, 금리 인상에 따른 투지심리가 위축되면 역설적으로 부동산 시장은 더욱 침체기를 맞이 할 수밖에 없다.

실제 지난해 주택산업연구원은 ‘미국 기준금리 변화가 주택가격에 미치는 영향’ 보고서에서 오는 12월 국내 주택담보대출금리가 외부 요인에 따라 최대 4.59%까지 오를 것으로 예상하기도 했다.

이럴 경우 대출을 통해 ‘갭투자’에 나섰던 투자자들은 금리 인상의 직격탄을 맞을 가능성이 높다.

부동산 전문가들 역시 기준 금리 인상이 시장에 심각한 악재가 될 것으로 보고 있다. 8·2 대책 이후 쏟아지는 정부 규제로 거래가 줄고 시장 양극화가 심해진 상황에서 금리 인상이 부동산 경기를 크게 위축시킬 것이라는 전망이다.

부동산 전문가는 “금리 인상은 피할 수 없겠지만, 다만 속도 조절이 필요하다”며 “가구당 부채가 7000만원이 넘는 상황에서 금리가 급등하면, 이미 침체 기미를 보이는 지방 주택시장은 아예 주저앉을 가능성이 있다"고 말했다.

다른 부동산 전문가는 “서울 집값이 천정부지로 치솟자 서울 전세민들이 최근 몇 년간 경기도로 이주하는 현상을 보이고 있다”며 “이런 상황에서 금리인상까지 이뤄지면 일본처럼 서울 강남과 도심권을 제외한 나머지 지역들의 장기 불황은 예견된 일이 될 것”이라고 내다봤다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr