4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 양도세가 중과된다. 2주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 일반세율(6~42%)에 10%를 가산해서 세금을 내야 하고, 3주택자라면 20%를 가산해서 내야 한다. 그리고 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 양도차익의 10~30%를 공제해 주는 장기보유 공제도 받을 수 없다.
다주택자여도 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 판다면 양도세 중과는 남의 얘기다. 조정대상지역에 속해 있지 않다면 언제 팔던지 장기보유공제도 그대로 적용받을 수 있고, 양도세율도 일반세율로 적용받을 수 있다. 그럼 조정대상지역은 어디일까?
‘조정대상지역’은 서울 전역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산 7개구(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)와 세종시이다.
다주택자가 보유하고 있는 주택이 어느 지역에 있는지도 확인을 해봐야 한다. 수도권, 광역시(부산·울산·대구·인천·광주·대전(읍·면지역 제외)), 세종특별자치시를 제외한 지역에 기준시가 3억원 이하인 주택을 갖고 있으면 중과세 대상 주택 수에서 제외된다. 즉, 천안이나 전주의 기준시가 2억원의 주택은 양도세 중과세를 판단할 때 없는 것으로 계산하는 것이다.
만약 조정대상지역에만 3채의 주택이 있고, 어느 집도 4월 1일 이후로 팔기 어렵다면 배우자나 자녀에게 증여하는 것을 고려해 볼 수 있다. 3주택자인 김씨는 서울에 1억원 주고 산 아파트가 지금 시세가 5억원이라 4월 이후 팔면 양도세를 2억3,000만원 내야한다.
김씨는 이 아파트를 배우자에게 증여하려고 한다. 주택을 배우자에게 증여해도 부부의 주택 수를 합하여 판단하기 때문에 여전히 다주택자에 해당돼 양도세 중과를 피할 수 없다.
그렇지만 배우자는 시세 5억원에 증여받아 5년 후에 양도하면 취득가액을 시세대로 인정받고 5억원에 판다면 양도세를 한 푼도 안 낼 수 있다. 배우자에게 증여할 때 6억원까지 공제돼 증여세는 없지만, 부동산 등기이전에 따른 취득세 2,000만원을 부담해야 한다. 취득세를 감안하더라도 김씨가 보유하다가 파는 것보다 양도세 2억원이 줄어든다.
부모와 별도로 거주하고 있는 직장인 자녀에게 증여하는 것도 방법이 될 수 있다. 자녀가 증여받고 5년이 지나서 주택을 팔 때 부모와 별도로 거주하면서 증여받은 주택만 소유하고 있다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다.
아파트는 시세대로 증여해야 하지만 단독주택이라면 개별주택가격으로 증여할 수 있다. 그런데 개별주택가격은 매년 4월 말에 새로 고시되면서 대부분 전년도보다 공시가격이 올라간다. 따라서 단독주택은 4월 말이 되기 전에 증여하면 증여세를 절세할 수 있다. 글/ 김유화 하이투자증권 자문 세무사