로또아파트 폐단은 숙제거리, 주거복지 로드맵도 보완해야…

[한스경제 최형호] 문재인 정부는 출범 후 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 정책 목표로 내세웠다. 첫 부동산 정책인 6·19 대책에서 대출 규제와 조정대상지역 확대로 군불을 땐 정부는 이보다 강도가 센 8.2대책을 발표하며 강남투기꾼들이 발을 들여놓지 못하게 원천봉쇄했다.

여기에 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 요건을 강화하는 10.24 가계부채대책, 분양가 상한제, 양도세 중과 등 초강력 규제를 꺼내들며 강남 집값 안정화는 물론 투기꾼들을 압박해왔다.

상황이 이렇게 되자 투기꾼들은 강남 재건축·재개발 사업에 눈을 돌렸고, 재건축 단지 청약은 ‘로또 청약’이라는 말이 있을 정도로 수많은 인파가 군집했다.

이러자 정부는 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 강화 등 초강력 규제로 맞불을 놨다.

결과적으로 현재 부동산 시장은 정부가 고전 끝에 승기를 잡았다는 평가를 받는다. 반면 가계대출이 강화되다보니, 분양 성수기라 할 수 있는 이사철 분양시장에선 예전과 같은 활황은 찾아볼 수 없게 됐다.

문재인 정부의 지난 1년간 부동산 정책은 ‘다주택자·강남·투기’와의 전쟁에선 승리했지만, 분양시장은 그만큼 침체된 분위기를 조성했다는 평가를 받는다.

실제 강남 집값은 연일 하락세라는 사상 유래가 없는 일이 발생하고 있다. 7일 한국감정원에 따르면 4월 마지막 주를 기준으로 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 집값은 4주 연속 하락세를 보였다. 연초 투기과열의 중심지였던 재건축 시장 역시 지난해 9월 이후 33주 만에 하락(-0.03%) 전환했다.

그러나 부동산 시장이 압박될수록 분양시장 침체기는 계속됐고, 특정지역재건축 재개발 단지는 기형적인 집값 상승이 이뤄지는 용수철 효과가 더욱 부각되기 시작했다. 

특히 강남 재건축·고가 아파트를 중심으로 가격이 급했는데, 한국감정원에 따르면 지난해 5월부터 올 4월까지 강남 4구의 주택 매매 가격 상승률은 9.66%다.

1년 새 30% 안팎 오른 아파트도 많았다. 같은 기간 전국 상승률은 1.67%였다. 강남 집값은 4월 양도세 중과가 시행되고 나서야 진정되는 분위기다.

대체적으로 ‘집값 안정화’라는 측면에서 긍정적으로 평가될 요소지만, 향후 지엽적인 집값 폭등, 이에 따른 더욱 뚜렷해진 양극화 현상은 문 정부의 또 다른 숙제거리로 남긴 셈이다.

실제 봄 성수기를 맞은 수도권 분양시장에는 청약 양극화가 뚜렷했다. 정부의 잇따른 부동산 규제 여파와 대규모 입주물량 등의 영향으로 경기·인천 일부 단지는 청약 미달 사태가 빚어지기도 했다.

최근 정부의 잇따른 규제로 '똘똘한 한 채' 화두 역시 문 정부가 풀어야 할 숙제다. 수도권에서는 서울 강남권 ‘재건축 단지’와 스테디셀러로 불리는 ‘역세권 아파트’, 합리적 분양가격의 ‘택지지구 물량’ 등이 분양 시장을 주도하고 있다.

올해 문 대통령이 부동산 시장에서 가장 주안점을 두고 있는 것은 '서민 주거지원'이다. 지난달 다주택자의 양도세 중과를 시행한 것도 서민, 신혼부부, 노년 등 다양한 층에 집을 마련해주자는 취지에서 시작됐다.

정부 또한 지난해 주거복지로드맵을 만들고 올 하반기부터 본격 시행한다는 방침이다. 이를 위해 정부는 주거복지로드맵을 추진하기 위한 동력으로 전담 조직인 '주거복지정책관실'도 신설했다.

정부는 신혼부부의 경우 생애단계·소득수준별 수요를 반영한 주택공급 계획으로 2022년까지 공공임대주택 20만가구를 공급한다. 이렇게 되면 신혼부부의 내 집 마련 기회가 확대되고 아파트 청약에서 전체 청약자와 경쟁하지 않고 아파트를 우선 분양받을 수 있는 '신혼부부 특별 공급' 의 비율이 공공분양과 민간분양에서 각각 30%, 20%로 높아진다.

한 부동산 전문가는 “지난해 정부의 부동산 기조는 투기와의 전쟁이었다면 올해는 신혼부부, 노년 층 등의 주거안정화를 위한 주거복지로드맵의 성공적인 실현”며 “다만 지난해 부동산 대책으로 인한 폐단을 보완하고, 주거복지로드맵도 실제 신혼부부 등의 청년들이 체감할 수 없는 단계인 만큼 보안은 시급하다”고 분석했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr