강력한 규제 시행 결과 곳곳에서 가시적 효과
급등 없이 상승 둔화, 전셋값 하락
1순위 마감률, 청약 미달률 동시에 증가…분양시장 양극화 확산
매도자, 매수자간 동상이몽…관망세 확산되며 거래감소
하반기 20만가구 포함 내년 상반기까지 40여만가구 입주…당분간 약세 우세
현금부자들 가격 조정 기다리며 대기…하반기 보유세 개편 주요 변수

[한스경제 최형호] 지난해 5월 10일 출범한 문재인 정부가 어느덧 1년을 맞았다. 부동산 시장과 관련해 친시장적이던 이전 정부와 기조가 달랐던 만큼 새 정부 출범 이후 각종 규제가 나올 것이 예견됐었다.
이 때문에 시장은 지난 1년간 냉온탕을 오갔고 예상과는 다른 흐름으로 정부는 물론 소비자들을 혼란스럽게 하기도 했다.

■ 예견됐던 부동산 규제

지난해 5월 10일 출범한 문재인 정부는 한달여만인 6월 19일에 ‘6.19부동산시장 안정화 대책’(이하 6.19대책)을 발표한다.

앞서 이전 정부에서 발표한 ’11.3부동산대책’의 연장선으로 볼 수 있는 6.19대책은 ‘조정대상지역 추가 지정’, ‘전매강화’, ‘LTV 및 DTI 조정지역 10%씩 강화’, ‘재건축 조합원주택 공급 수 축소(3주택→ 1주택)’ 등 투기억제에 포커스가 맞춰졌다.

다만 이전 대책의 연장선이라는 정책적 한계와 강력한 한방이 없다는 이유로 실효성 논란이 됐고 결국 8월 2일에는 부동산 규제 종합판이라 불리는 ‘8.2부동산대책(이하 8.2대책)’이 발표 됐다.

‘8.2대책’은 재건축에 국한됐던 조합원지위 양도금지를 재개발까지 확대 적용했고 2주택이상 양도세 중과세, 분양권 양도세 50% 세율 적용, 주택담보대출 제한, 분양가 상한제 적용요건 강화 등 보유세 부분만을 제외한 다양한 규제들이 포함하면서 강력한 후폭풍이 예견됐었다.

9월 5일에는 8.2대책 후속조치로 투기과열지구 지정이 추가되는 등 시장을 더욱 압박해 갔다.

하지만 예상과 달리 ‘재건축 초과이익환수제’ 부활을 앞두고 재건축 단지들이 속도를 내면서 재건축 아파트값이 크게 올랐다. 분양시장에서도 재건축 일반분양이 호조를 보이면서 ‘8.2부동산대책’의 실효성 논란은 2017년 하반기 내내 이어졌다.

이외에도 정부는 ’10.24가계부채종합대책’을 통해 신DTI(총부채상환비율), DSR(총체적상환능력심사제) 시행을 발표 대출을 규제했고 올해 2월에는 ‘재건축안전진단 기준 정상화’를 발표하며 재건축 시장의 안정화를 위해 규제를 더욱 강화 했다.

규제 이외에 임대주택활성화를 위한 방안을 비롯해 생애단계별, 소득수준에 맞는 주택공급을 골자로 하는 ‘주거복지로드맵’을 발표하는 등 지난 1년간 다양한 내용의 부동산 관련 대책을 내놓았다.

■ 아파트 매매가 상승률 둔화…재건축 가격 급격히 위축

대책이 나올 때마다 서울 강남, 세종시, 지방광역시 등 일부 지역들을 중심으로 가격이 오르면서 실효성 논란은 계속됐다.

하지만 지난 1년 주택가격 변동 추이를 보면 대책이 실효성이 없었던 것은 아니었다. 해를 넘기면서 분위기가 때문이다.

부동산114에 따르면 올해 들어서 주택가격 상승률은 눈에 띄게 둔화된 것으로 나타났다. 이는 재건축과 비재건축 모두 비슷한 흐름을 보였다.

각종 규제에도 불구하고 재건축 아파트는 높은 상승률을 보여 왔으나 재건축 초과이익환수제가 본격 시행된 1월 이후로 상승률은 눈에 띄게 둔화됐다. 비재건축 대상 아파트는 완만한 상승을 이어갔지만 2월 이후로 상승률이 둔화되는 모습이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “4월 들어 상승률이 눈에 띄게 감소한 것은 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면서 3월 이전까지 급매물이 모두 거래 됐기 때문이다. 매도자들이 서울 강남권 등을 중심으로 선호지역들을 중심으로 매도자들이 호가를 유지하면서 하락세가 심각하게 확산되지 않고 있다”고 말했다.

전세시장은 하락세가 확산됐다. 전국 기준으로는 3월과 4월 연속 마이너스 변동률을 기록했으며 대구, 광주 정도만이 꾸준하게 플러스변동률을 유지하고 있다. 경기, 부산, 인천, 울산, 경남, 경북, 충남 등 지역은 3개월 이상 마이너스 변동률을 기록하며 전셋값이 하락하고 있다.

■ 분양시장 양극화 심화

분양시장은 양극화가 심화되는 모습이다. 지난 문재인 정부 이전 1년(2016년 5월9일~2017년 5월9일) 1순위 마감률은 65.8%, 2순위까지 접수를 실시해 미달로 청약을 마친 미달률은 19.1%를 기록했다.

반면 최근 1년의 경우 1순위 마감률은 70.2%로 전년 동기에 비해 약 5% 증가했다. 미달률 역시 20.9%로 전년 동기 보다 1.8% 증가했다. 1순위 경쟁률과 미달률 모두 증가했다는 것은 분양시장이 양극화 되고 있다는 것을 의미한다.
1순위 경쟁률도 문재인 정부 1년동안 평균 14.17대 1을 기록하며 직전 해(12.55대 1)보다 높았다.

■ 아파트 거래량 감소세

온나라부동산정보에 따르면 아파트 평균거래량은 소폭 감소했다. 2016년 5월~2017년 4월까지 전국 아파트 평균 거래량은 56,743건이며 문재인 정부 출범 후 올해 3월 말까지 평균 거래량은 54,208건으로 평균 2,500여건 감소했다.

다만 서울시 아파트 거래량은 소폭 증가한 것으로 집계됐다. 서울시정보광장의 서울시 아파트 거래량은 2016년 5월~2017년 4월까지 평균 9,608건인데 반해 5월 출범 이후 올해 4월말까지 평균 거래량은 10,156건으로 평균 약 500건 늘었다.

서울 아파트거래는 3월 고점을 찍은 후 4월 들어 급감한 모습이다. 4월 거래량은 3월의 절반에 못 미쳤고 전년 동기(7,735건) 보다 줄었다. 이는 4월 1일부터 시작된 ‘다주택자 양도세 중과세’ 시행 때문으로 분석된다. 3월까지 양도세 절세를 위해 급히 물건을 매매한 다주택자들과 가격이 더 떨어지길 기다리는 매수자들간의 눈치보기가 계속됐기 때문이다.

정부 규제도 규제이지만 쏟아지는 입주물량도 부담이다. 부동산인포에 따르면 올해 하반기 전국에서 20만9,065가구가 입주할 예정이다. 내년 상반기(19만646가구)와 합치면 약 40만가구에 육박한다.

내년 하반기부터 입주물량이 줄어든다고 하지만 내년 상하반기 합쳐 30만가구 이상이 입주하는 만큼 전세시장의 약세는 불가피해 보인다. 더불어 대출 건수, 한도 제한에 입주자를 찾지 못한 새 아파트들을 가운데 가격 하락이 이어질 것으로 예상된다.

보유세 강화 카드가 계속 언급되는 것도 투자자들 입장에선 부담이다. 대출 규제로 자금줄이 묶인데다 보유세마저 증가하면 수익성이 악화될 수 있기 때문이다. 다만 거래로 인해 발생하는 세금 등을 고려해 보유세 비중을 어떻게 가져가야 할지 논란이 계속되는 만큼 보유세 개편은 하반기 부동산시장의 중요한 변수로 꼽힌다.

6월 지방선거가 끝나고 나면 지역별 세부 공약 가운데 개발사업이 부각될 가능성이 높다. 때문에 국지적으로 개발 기대감에 가격이 상승하는 곳도 6월 이후로는 나올 수 있을 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 나오는 일련의 통계 수치들이 이전과 달리 하락 또는 안정화 수준으로 조정되고 있어 여러 논란에도 불구하고 현 정부의 부동산 정책은 소기의 목적을 달성했다고 볼 수 있다”라면서 “다만 현금이 많은 잠재 수요자들은 가격 하락을 기다리고 매수타이밍을 잡고 있는 만큼 이들이 얼마나 활발할지 움직일지, 보유세 개편이 이들의 움직임을 얼마나 위축시킬지 여부가 하반기 집값 향방의 중요한 변수가 될 것”이라고 말했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr