[한스경제=김서연 기자] 종합부동산세(종부세) 강화에 맞춰진 정부의 보유세 개편안으로 다주택자들이 주택을 처분하고 중소형빌딩으로 대표되는 ‘꼬마빌딩’으로 갈아탈 것이라는 전망이 나오고 있다. 

최근 금액대가 낮은 빌딩에 사람들의 관심이 쏠리면서 대지면적 100~200㎡ 안팎에 3~4층 정도의 소형 상업용 빌딩을 뜻하는 이른바 ‘꼬마빌딩’이 주목을 받기 시작했다. 부동산 업계에선  대개 금액 50억원미만 ·5층 미만의 빌딩을 꼬마빌딩이라고 부른다. 다가구주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸·고시원 건물 등이 꼬마빌딩에 포함된다. 보통 서울에서는 20억~30억원부터 시작해 50억~100억원으로 구입할 수 있다. 임대수익과 시세차익을 동시에 낼 수 있다는 것이 장점이다.

4일 부동산 업계와 금융권에 따르면 대통령직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 전날 ‘상반기 재정개혁 권고안’을 확정했다. 종합부동산세 단계적 인상, 금융소득 종합과세 기준금액 2000만원에서 1000만원으로 인하, 임대소득 세제혜택 폐지·축소 등을 골자로 한다.

부동산 보유세는 크게 재산세와 종부세로 나뉘는데, 이번 개편안은 종부세에만 규제의 잣대를 들이댔으니 사실상 고가 다주택자들을 정조준한 종부세 강화안이다.

지난해 다주택자 규제를 대폭 강화한 8.2 부동산 대책 이후 최근까지 ‘꼬마빌딩 붐’이라는 말이 나올 정도로 중소형 빌딩은 높은 인기를 자랑했다. 하지만, 인기만큼 가격이 치솟고 높은 임대료를 견디지 못한 임차인들이 짐을 싸면서 공실률도 높아졌다. 수익형 부동산을 이끌던 꼬마빌딩 시장에 경고음이 울렸다.

실제로 꼬마빌딩을 비롯한 상업용 부동산은 거래절벽을 맞닥뜨렸다. 지난달 리얼티코리아의 전국 빌딩 거래량을 보면 전달보다 21.3%포인트 줄어든 37건에 그쳤다. 거래규모는 약 2611억원이다. 매수자 유형은 개인이 54%, 법인이 46%를 차지했다.

꼬마빌딩 투자, 신중해야 한다는 의견도 

주택 규제를 피해 자산가들이 꼬마빌딩으로 선회할지에 대해 부동산 전문가들의 의견은 둘로 나뉘었다. ‘종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩과 상가를 중심으로 수요가 늘 것’이라는 의견과 ‘단순히 세제 부분만 놓고 꼬마빌딩을 투자 대상으로 결정하는 것은 신중할 필요가 있다’는 의견이었다. 대체적으로 후자로 무게 추가 기울었다.

이광수 미래에셋대우 건설·부동산 애널리스트는 “꼬마빌딩에 수요자들의 관심이 쏠린 것이 최근 몇 년이었다”며 “재건축 아파트 가격이 상승하니까 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산이 주목을 받게 된 것”이라고 설명했다. 그는 이어 “빌딩은 공급자도 많지 않지만 수요자도 많지 않고, 상대적으로 아파트는 거주수요라는 것이 있는데 (수익형 부동산은 그렇지 않아서) 진입하기는 쉬울지 몰라도 나오기가 쉽지 않다”고 덧붙였다. 또, “정부 정책에 따라 섣불리 들어가고 나오는 분야가 아닌 굉장히 특수한 분야”라면서 세제 부분이 상대적으로 줄어드는 측면만을 보고 투자 대상을 결정하는 것에 신중해야 한다고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 현재 경기가 조금 위축되는 양상을 보이고 있는 것을 이유로 들었다.

심 교수는 “거시경제가 이렇게 안좋을때는 제일 먼저 수익성 부동산이 영향을 받는다”면서 “꼬마빌딩은 최근에 가격이 너무 오른 상태여서 수익을 내기가 쉽지 않다”고 말했다. 그는 “최근 수익형 부동산의 공실률도 높고 가격이 떨어지는 상황이라서 조금 지나서는 (꼬마빌딩, 상가로의 투자가) 가능한데 지금은 아닌 것 같다”고 덧붙였다.

김윤수 부동산 투자컨설팅 회사 ‘빌사남’(빌딩과 사랑에 빠진 남자) 대표도 “지금 세제 개편된 것 이상으로 바뀌거나 주택 규제가 더 심해지면 예전처럼 꼬마빌딩 붐이 일거나 수익형 부동산으로 사람이 몰리겠지만 이번 개편안에서는 그렇게 (다주택자들에게) 부담이 되는 것 같지는 않다”고 설명했다.

"꼬마빌딩, 당분간 규제 없을 것" 

그간 꼬마빌딩은 ‘규제 무풍지대’로 여겨져 왔다. 꼬마빌딩을 비롯한 수익형 부동산은 8·2 대책에 포함된 분양권 전매 규제나 청약통장에서 비교적 자유로운 편이라 절세를 목적으로 꼬마빌딩을 구입하는 자산가도 많이 생겨나는 추세였다. 공시가액 반영이 낮아 세금부담이 덜하다는 이유다.

전문가들은 수익형 부동산에 비교적 규제가 덜한 현재 상황이 쉽게 바뀌지 않을 것이라고 봤다.

심 교수는 “임차료 10년 보장 등 이런 규제는 분명 생겨나겠지만 수익형 부동상 자체에 대한 규제가 추후 생기기 쉽지 않다고 본다”며 “임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 도입 외에는 딱히 규제가 생겨나기 힘들다”고 말했다.

원종훈 국민은행 WM투자자문부 팀장 역시 “지난해나 2016년처럼 꼬마빌딩, 상가에 수요자들이 몰려도 정부가 여기까지 규제를 할 가능성은 없어보인다”며 “지금까지 업무용(부동산)에 대한 규제가 있던 적이 거의 없다”고 이유를 말했다.

이에 반해 보유세 개편안으로 불필요한 주택을 팔고 수익형 부동산으로 갈아타는 수요가 있을 것이라는 전망도 나왔다.

원 팀장은 “요즘 주택 규제가 많아졌기 때문에 금액대비 기준으로 보면 아무래도 부동산 쪽에 관심이 있는 사람들은 꼬마빌딩으로 눈을 돌릴 가능성이 있다”며 “그 쪽(수익형 부동산)으로는 규제가 전혀 없지 않냐”고 반문했다. 그는 이어 “최근 공실률이 높다는 얘기가 나오고 있지만, 보통은 부동산에 관심이 있었던 사람이 투자 대상을 다른 쪽, 아예 부동산이 아닌 다른 쪽으로 관심을 두기가 쉽지 않다”고 이유를 설명했다.

김서연 기자 brainysy@sporbiz.co.kr