[한스경제=김서연 기자] “부동산 공시가격 현실화율을 높여야 한다”는 국토교통부 관행혁신위원회의 권고에 부동산 시장이 들썩이고 있다. 한마디로 ‘공시가격을 전반적으로 높이겠다’는 얘기다. 시세보다 낮은 부동산 공시가격과 형평성이 문제가 된 탓이다.

공시가격은 정부가 매년 전국의 대표적인 토지와 건물에 대해 조사해 발표하는 부동산 가격을 말한다. 특히 땅에 대한 공시가격을 공시지가라고 한다. 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 각종 토지관련 세금의 과세기준이 된다. 현재 공시가격은 실거래가의 50~70% 수준이다.

혁신위의 권고에 반응은 두 가지로 갈린다. 형평성을 위해 실거래가와 괴리가 큰 공시가격을 올려 가격 상승을 반영해야 한다는 의견과 부동산 공시가격 현실화 역시 궁극적인 목적은 세금이라는 비판 섞인 의견이다.

“실거래가와의 괴리 잡아야”

실거래가에는 입지나 개발호재 등도 반영이 되기 때문에 국가가 매겨 공시한 땅값인 공시지가와는 차이가 있다. 실제 거래되는 가격인 실거래가의 흐름, 속도를 따라가는데 무리가 있어 그간 공시가격의 현실화율이 낮다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 공시지가가 모든 토지의 정확한 특성을 반영할 수 없기 때문이다.

그간 공시가격과 실거래가는 간극이 있어왔다. 현실화율을 높이는 것이 쉽지 않은 이유다. 공시가격에 특화된 시스템이 없고 단독주택이 경우 아파트 등 공동주택과 달리 거래가 많지 않고 주택마다 개별성이 강해 실거래가로 공시가격을 산정하는데 한계가 있었다. 한 구역에서 5년에 한 번씩 거래가 일어나다보니 시세 파악에 어려움이 있는 것이다.

김현미 국토교통부 장관도 지난 달 25일 취임 1주년 기자간담회에서 “공시지가의 낮은 현실화 수준과 (실거래가와의) 불균형에 대한 지적을 잘 알고 있다”며 “전문가 자문과 대내외 의견 수렴 등을 거쳐 공시지가의 투명성과 형평성을 강화한 구체적인 제도 개선안을 마련하겠다”고 말했다.

공시가격과 실거래가 논란은 꾸준히 지적돼 왔다. 용인 에버랜드 공시지가 급등 의혹이 대표 사례다. 국토부는 에버랜드 표준지가 늘어나고 감정평가가 들쑥날쑥하게 이뤄졌고, 이후 개별 공시지가 산정 때도 문제가 발견된 데 대해 외부의 압력이나 청탁이 개입했을 개연성이 있다고 밝혔고 검찰에 수사를 의뢰한 상황이다.

“결국은 세금이 목적”

부동산 공시가격이 현실화하는 것에 대해 일부에서는 “결국 세금을 더 걷겠다는 얘기가 아니냐”는 볼멘소리가 터져나온다. 서민도 예외가 아니다. 보유세나 재건축 부담금뿐만 아니라 건강보험료 산정과 기초노령연금 수급대상자 결정에도 공시가격이 활용되고 있기 때문이다. 일례로 최근 공시가격이 급등한 제주도의 경우 공시가격 상승으로 생계 급여 수급자격에서 탈락하는 저소득층이 문제가 됐다.

서울 송파구 소재 공인중개업소 관계자는 “공시가격이 오르면 재벌이나 대기업에 타격이 크겠지만 종합부동산세(종부세)처럼 부자나 다주택자에게만 적용되지 않는다”며 “공시가격이 오르면 1주택자여도 보유세 부담이 오른다”고 말했다.

현재 낮게 평가되어 있는 고가 단독주택의 경우 재산세를 많이 내야할 전망이다. 골프장이나 유원지 같은 개발이 된 특수 토지의 경우 가격이 많이 오르는데, 이런 부분들이 제대로 반영되지 않고 있다. 이를 많이 소유한 재벌이나 대기업에 타격이 클 것이라는 관측이 나오는 이유다.

이 관계자의 말처럼 1주택자의 보유세 부담도 커질 것으로 보인다.

예를 들어 올해 공시가격이 9억5600만원인 단독주택의 현실화율이 50%였다고 가정하고 내년에 현실화율을 70%로 상향 조정하면 공시가격은 13억3840만원으로 껑충 뛰게 된다. 이 주택 한 채만 보유하고 있어도 보유세가 올해 291만원에서 내년에는 437만원으로 오른다.

김서연 기자 brainysy@sporbiz.co.kr