[한스경제=김서연 기자] 9·13 주택시장 안정대책이 나온지 일주일이 지났지만, 시중은행 영업점은 여전히 세부사항을 둘러싸고 혼선을 빚고 있다. 예고 없는 갑작스러운 시행으로 9·13 대책의 세부 내용을 파악하기도 전에, 전산 시스템을 업데이트하기도 전에 밀려드는 고객들로 일부 영업점에선 주택 관련 대출을 일시 중단하고 승인 및 상담을 연기하기도 했다. 막혔던 대출이 18일부터 일부 개시됐으나 어려움은 여전하다.
이에 금융당국은 20일 대책 관련 자주 묻는 질문과 답변을 추려 언론에 배포했다. 은행연합회도 지난 18일 가계대출 규제 강화 관련 세부지침을 시중은행에 전달했다. 이를 바탕으로 은행도 헷갈리는 부동산 대출 규제를 사례로 풀어봤다.
#. 조정대상지역에 거주하고 있는 맞벌이 부부 A씨. 올해 초등학교에 진학하는 자녀를 돌봐줄 사람이 없어 초등학교 고학년이 될 때까지 부모님께 육아를 부탁드렸다. 하지만 함께 사는 것을 불편해 하셨고, 집 근처에 부모님이 거주하실 주택을 매수하기 위해 대출을 신청했다. 이 경우, A씨는 2주택을 보유하기 위해 대출을 신청한 셈인데, 이 과정에서 발생하는 신규 주택담보대출이 허용될까?
답은 ‘허용된다’이다. 1주택 보유자가 자녀 교육 목적으로 규제지역에 주택을 추가 매수하는 과정에서 발생하는 신규 주택담보대출이 예외적으로 허용된다. 자녀 교육뿐만 아니라 질병 치료, 근무지 이전 등 불가피한 사유로 한 가족이 두 집에서 실제로 거주하는 경우 1주택자여도 주담대를 받을 수 있도록 길을 열어주는 것이다.
단, 실거주 약정을 어긴 사실이 밝혀지면 즉시 대출 원금을 전액 상환해야 한다. 처분조건부 대출을 받고 대출을 조기에 상환해도, 기존 주택을 처분하지 않았다면 향후 3년간 금융권의 주택대출을 받을 수 없다.
◆ 1주택 보유세대, 신규 주택 취급 목적의 대출을 받을 수 있는 사례는
1주택자는 1주택 세대를 의미한다. 부모봉양 부분에서 ‘60세 이상 부모’는 양부모 모두 60세 이상인 경우를 말한다. 부모는 대출자 본인 및 배우자의 직계 존속이며, 서민·중산층에 대해 소득요건 등 별도 요건은 없다. 부모봉양 부분에서 ‘타지역에 거주하는’ ‘거주지 근처로 전입’ 해당 여부는 각 은행에서 자율적으로 판단할 수 있으나, 부모가 현재 거주하는 곳에서 새로운 곳으로 대출 취급 3개월 이내에 전입하는 요건이다. 위 사례의 A씨 외에도 1주택을 갖고 있으나 신규 주택을 사기 위해 대출을 받을 수 있는 경우를 모아봤다.
#. 규제지역 내 20평대 아파트 거주자가 같은 단지 30평대 아파트로 이사가고자 하는 B씨. 이를 위해 주택대출을 신청하는 경우 처분조건부 대출이 가능하다. 2년 내 기존 보유주택을 처분하고 규제지역 내 주택에 대출을 받은 이후 1개월 이내에 입주하겠다는 약정을 하면 새로 대출을 내어주는 것이다. 매수 희망자가 없는 경우 일단 전세를 놓고 2년 이내 처분하는 방식이다. 2년 이내 처분조건부 약정을 체결해야 하고 신규 주택으로 본인 전입 여부와 기존주택의 추후 처분 확인 등의 절차가 수반된다.
#. 맞벌이 부부 C씨는 C씨의 근무지가 조정대상지역으로 이전하면서 부득이하게 장기간 떨어져 살게 됐다. 이 경우, 근무지 이전에 따른 주택 추가 매수의 경우 기존주택을 보유하면서 신규 주택대출을 받을 수 있다. 대출자는 배우자의 재직증명서와 회사로부터 확인받은 본인의 근무지 확인증명서를 제출해야 하고 조정대상지역에 신규 매수한 주택에 입주해야 한다. 은행은 대출 실행 이후 주기적으로 기존 및 신규 취득 주택에 대한 전입여부를 확인한다.
#. D씨는 자녀들이 조정대상지역에 있는 대학에 진학함에 따라 이 지역에 자녀들이 장기간 거주할 수 있는 주택을 매수하기 위해 대출을 신청했다. 자녀 교육환경 개선을 위한 주택 추가 매수의 경우도 2주택 보유가 허용된다. 자녀의 입학허가서·재학증명서를 은행에 제출하고 신규 매수 주택에 입주해야 한다.
#. 장기간 정기적으로 통원 치료가 필요한 E씨도 주택 추가매수도 가능하다. 규제지역의 병원 근처에 거주하면서 치료를 받고자 하는 경우로, 진단서를 제출해야 한다.
◆ 2주택 이상 보유세대, 규제지역 아닌 곳에서만 주담대 받을 수 있어
2주택 이상 보유세대의 경우 1주택자 가계대출보다 예외 사항이 더 많고 복잡하다. 어느 경우 대출이 제한되고 주담대를 받을 수 있는지 문답 형식으로 풀어봤다.
- 2주택이상 보유세대가 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가로 구입하고자 주담대를 받는 경우에도 대출이 제한되나?
▲ 2주택이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대는 제한되지 않는다.
- 2주택 보유세대가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주담대를 받을 수 있나?
▲ 2주택 보유세대는 기존주택을 모두 처분한다고 약정하는 경우에도 규제지역내 주택 취득 목적의 주담대는 받을 수 없다.
- 2주택 세대가 직장근무 등으로 규제지역내 추가주택을 구입하고자 할 때, 주담대를 받을 수 있나?
▲ 2주택세대에 대해서는 직장, 이사 등 규제지역내 주택 구입을 위한 주담대 허용의 예외사유가 인정되지 않는다.
- 2주택 보유세대가 기존 주택을 매도할 예정인 경우, 1주택자에 준하여 규제지역내 주택에 대한 전세자금반환용도의 대출이 가능한가?
▲ 2주택 보유세대가 계약금 납입내역을 포함한 기존주택의 매매계약서를 제출할 경우에는 1주택자에 준하여 전세자금반환용도의 대출 취급이 가능하다. 다만, 차주는 기존주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 하며, 이를 제출하지 않을 경우에는 대출을 즉각회수하고, 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.
- 2주택이상 보유세대가 의료, 교육비 등의 목적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금을 받는 것이 가능한가?
▲ 2주택이상 보유세대도 대출기간 동안 추가로 주택을 구입하지 않겠다는 약정체결시 가능하다. 각 지역별 LTV(Loan To Value ratio·주택담보인정비율)?DTI(Debt To Income·총부채상환비율) 한도 내에서 집 한 채당(담보물건기준) 연간 한도 1억원의 대출을 받을 수 있다. 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다. 2주택 이상 보유세대의 LTV와 DTI는 투기?투기과열지역 각각 30%, 조정대상지역 각각 50%·40%, 조정대상지역외 수도권 각각 60%·50%, 기타지역 각각 60%·제한없음으로 적용된다.
김서연 기자 brainysy@sporbiz.co.kr