내용요약 9·13 대책 빠졌던 RTI도 ‘거름망 강화’

[한스경제=김서연 기자] 오는 18일부터 금융당국이 정한 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)이 본격 도입된다. 9·13 부동산 종합대책, 대출총량 규제에 이은 세 번째 강공책이다. 현재는 금융권 자체적으로 시범운영 됐으나, 당장 내일 모레부터는 관리지표가 된다. 이 비율이 지나치게 높으면 금융사는 대출을 거절하거나 일부만 승인할 수 있다.

DSR 규제는 ‘위험대출’인 고DSR의 기준을 몇 %로 설정할 것인지, 이 비중을 전체 대출에서 몇 % 이내로 관리할지, 은행별로 어떤 차별화 된 기준을 둘지 등이 핵심이다. 금융당국은 이에 대한 세부사항을 18일 공개할 예정이다. 고DSR 비중이 정해지면 은행이 자체적으로 차주의 기존 대출의 한도를 줄일 수밖에 없어 금융권 대출은 또 한 번 어려워질 전망이다.

DSR은 대출받으려는 사람의 상환 능력을 평가하는 지표다. 돈을 빌린 사람의 연간 전체 금융부채 상환액을 연 소득으로 나눠 계산한다. 예를 들어 연봉이 4000만원인 사람이 원리금으로 연간 2000만원을 갚아야 한다면 DSR은 50%다. 대출심사과정에서 기존 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산, 연 소득과 비교해 대출한도를 정하는 방식이다.

최종구 금융위원회 위원장이 11일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 정무위원회 금융위원회 국정감사에서 업무보고를 하고 있다. 사진=연합뉴스

◆ 과도한 고DSR, 대출 막는다

16일 금융권에 따르면 최종구 금융위원장은 전날 서울 정부청사에서 열린 기자간담회를 통해 금융당국이 약 6개월에 걸친 시범운영 실태점검을 토대로 고DSR과 RTI 기준을 정했다고 밝혔다.

최 위원장은 “고DSR 기준을 2가지 이상으로 제시할 것”이라고 말했다. 고DSR 기준을 70%와 90% 두 가지로 둔다면 70% 이상을 전체 대출의 20% 이내로, 90% 이상을 10% 이내로 설정하는 방식이 가능하다. 만약 70% 한 개 수치로만 고DSR을 규정하면 이보다 훨씬 위험한 대출을 관리하는데 한계가 있다고 최 위원장은 그 배경을 설명했다.

최 위원장은 DSR 규제를 시중은행과 지방은행, 특수은행에 차별화된 기준을 둘 것도 예고했다. 최근 금감원의 은행 DSR 실태분석 결과에 따르면 은행 평균이 71%, 시중은행은 52%, 지방은행은 123%, 특수은행은 128%였다. 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출비율(LTV) 규제가 다르기 때문에 나타나는 편차다.

다만, 대출 문이 좁아지면 가장 먼저 직격탄을 입는 서민·취약차주에 대해서는 배려조항을 두기로 했다. DSR 규제 예외 대상을 확대할 예정이다. 기존에는 사잇돌대출 등 서민금융상품, 300만원 이하 소액 대출이 규제 예외 대상이었다.

서울의 한 은행 대출창구. 사진=연합뉴스

◆ RTI 규제는 대폭 강화

DSR에 더해 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 규제 역시 조여진다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다.

지난 6개월 간의 시범운영 기간에 주택의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄졌다. 예를 들어 임대사업자의 연간 이자 비용이 1000만원이라면 연 임대소득이 1250만원만 되면 대출을 받을 수 있다는 얘기다. 최 위원장은 이를 상향조정할 수도 있음을 시사했다.

그는 “금융감독원이 4개 은행의 임대업대출을 점검해보니 RTI 규제 관련 가이드라인 준수가 미흡했고, 대출이 거절된 사례가 전무한 경우 등이 발견돼 상환능력과 관계없이 대출해준 것이 아니냐는 의문이 들었다”며 “이런 문제의식을 토대로 RTI 규제 시행방안을 확정할 것”이라고 설명했다.

실제로 은행들은 현행 RTI에 예외승인 요건이 많은 점도 대출 거절이 거의 없는 이유로 꼽았다.

한 시중은행 관계자는 “지난 9·13 대책에서 빠져 RTI가 이번 규제 방안에는 들어가게 돼 (은행들도) 관련 시스템을 구축하고 있다”면서“사실상 현행 RTI 규제는 제대로 된 거름망 역할을 하지 못해 대출 거절 사례가 거의 발생하지 않았던 것이 사실”이라고 말했다. 다른 시중은행 관계자는 “RTI는 예외승인 요건이 많은 것도 대출 거절 사례가 많지 않은 이유”라며 “이를 조절하는 것도 (강화 방안에) 포함되지 않을까 생각한다”고 내다봤다.

김서연 기자

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