[한스경제=김서연 기자] 강남·서초·송파 등 강남 3구 아파트값 상승률의 마이너스 기록은 집값 하락의 신호탄일까. 시장에서는 정부의 부동산 규제가 ‘잠깐 먹혀든’ 일시적 조정기일뿐 집값은 계속 오를 것이라는 의견과 침체 국면의 시작으로 집값은 하락 곡선을 그릴 것이라는 의견이 맞서고 있다.

30일 한국감정원에 따르면 지난 22일 조사 기준 서울 아파트값은 지난주 대비 0.03% 올랐다. 지난 6월 첫째 주(0.02%) 조사 이후 20주 만에 가장 낮은 상승률이다. 지난달 1일 0.47%를 기록한 이후 7주 연속 오름폭이 줄어들었다.

주목할 부분은 강남 3구 아파트값이 9·13 부동산 종합 대책 발표 이후 5주 만에 처음으로 마이너스로 돌아섰다는 점이다. 강남구와 서초구의 아파트값은 각각 0.02%씩 내렸다. 송파구는 0.04% 하락해 강남 3구 내에서도 낙폭이 가장 컸다. 이들 지역구는 전주 각각 0.01%, 0.03%, 0.01% 올랐었다.

지난 21일 서울 송파구 잠실동에 있는 한 부동산에 급매물 전단이 붙어있는 모습./사진=연합뉴스

◆ 조정기 Vs. 침체 시작

그간 정부의 잇단 대책에도 불구하고 강남의 아파트 값은 연일 상승가도를 달렸다. ‘강남 불패’ 신화에 서서히 균열이 가는 것을 두고 시장에서는 엇갈린 전망이 나온다.
전문가들은 추가로 나올 공급 대책에 따라 단기 조정세인지 침체 국면인지를 판단할 수 있을 것이라고 봤다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 서울 집값이 크게 오른 이유를 ‘집값은 오른다’는 매수자들의 심리적인 이유와 공급이 많지 않다는 점을 꼽았다. 김 팀장은 “단정하기는 어려우나 9·13 대책으로 (매수자들의) 심리적인 부분이 많이 꺾였다”며 “공급이 많지 않다는 점이 해소된 것은 아니지만 추가적으로 나온 공급 대책 내용이라든가 규모를 보고 추후 시장 흐름이 대책 효과가 지속될지 여부를 판단할 수 있을 것 같다”고 내다봤다.
김현식 국민은행 WM스타자문단 PB팀장은 “강남 3구 집값이 하락 반전 했다고 해서 완전히 꺾였다고 보기에는 이르다”면서 “수급적인 측면에서는 내년에 서울 지역을 중심으로 공급이 늘어나지만 여전히 수급 불균형이 해소됐다고 보기는 어려운 상황”이라고 설명했다. 김 팀장은 이어 “당분간 집값은 보합 또는 어느 정도 상승세를 보일 것”이라고 전망했다.
그는 최근 3년 동안 서울의 신축 아파트 공급이 많이 부족했는데, 내년에는 수급 불균형이 완화되긴 하겠지만 여전히 새 아파트에 대한 수요가 꾸준하고 그럼에도 강남 쪽은 선호도가 높아 큰 폭의 하락을 기대하기 보다는 ‘전보다 약한 상승세’가 이어질 것으로 봤다. 

◆ 부동산 시장 등락 변수는

강남권 아파트 가격이 서서히 흔들리는 가운데 이제 부동산 시장을 좌우할 변수는 크게 금리인상 여부, 분양제도 변화, 수도권 3기 신도시 개발 계획 발표 등이 될 것으로 보인다. 
먼저 이 중에서도 기준금리가 인상되면 여파가 클 것으로 전망된다. 금리인상에 따른 부동산 경기 위축은 불가피하다는 분석이다. 그간 다락같이 오르던 서울 집값의 원인으로 시중 유동성이 풍부한 점이 꼽혀왔다. 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러들었기 때문이다. 29일 막을 내린 국정감사에서도 수년간 계속돼 온 저금리 정책으로 부동산 시장이 과열됐다는 지적이 잇따랐다. 다음 달 30일 올해 마지막 한국은행 금융통화위원회가 열린다. 금융시장에서는 이 금통위에서 금리인상을 유력하게 보고 있다. 금리인상 시기가 10월 혹은 11월이 될 것이라고 예측돼 왔는데, 10월에 기준금리가 동결됨에 따라 11월 금리인상에 대한 기대치가 고조된 상황이다.
김은진 팀장은 “기준금리가 오르면 구매심리는 위축될 수밖에 없다”면서 “대출규제가 강화됐고 자금조달 여건도 어려워져 매수시장 수요 측면에서는 위축 요인”이라고 설명했다.
김현식 팀장은 “최근 불안한 증시 등 실물경기 지표가 둔화되는 모습이 나타나면 부동산 경기에는 부담”이라면서 “실물경기가 좋지 않은데 부동산 홀로 상승하기는 어렵다”고 내다봤다.
기준금리 인상 여부 외에도 정부가 지난 달 21일 발표한 ‘수도권 주택공급 확대 방안’ 역시 집값의 향방에 영향을 줄 전망이다. 정부는 서울과 1기 신도시 사이 4~5곳에 330만㎡ 이상의 신도시를 개발해 약 20만 가구를 공급할 계획을 밝혔다.

김서연 기자

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