[한스경제=김서연 기자] 임차인이 상가를 계약할 때 건축물대장을 보고 건축물대장상 면적과 실제 면적을 비교해야 한다. 임대차 계약을 맺은 다음엔 최대한 신속하게 사업자 등록을 신청해야 한다.

부동산정보서비스 직방이 이같은 내용의 상가 임차인이 알아두면 좋을 임대차계약 유의사항을 26일 공개했다.

직방은 먼저 상가를 계약할 때 건축물대장을 통해 위반건축물 등록은 없었는지, 상가건물의 용도 시설에 업종이 적합한지 확인해야 한다고 조언했다.

건축물대장상 면적과 실면적을 비교해 확인할 필요도 있다. 최근 신축 상가는 완공 후 시행자나 분양대행사가 상가 구획을 쪼개는 등 재구성하는 경우가 있어 임차계약서상 실면적과 차이가 발생할 수 있다는 이유에서다.

또, 임대차계약이 종료될 때를 대비해 원상복구의 범위를 미리 검토하고 임대인과 협의하는 것도 필요하다.

다음으로 임차인은 임대차 계약 후 최대한 신속히 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아 놓아야 한다.

권리금 계약을 체결할 때는 임대인의 의사를 확인한 후 권리금을 지급하고 본 계약의 체결 여부에 따라 지급한 권리금 반환 등의 내용을 포함해 약정한다.

임차인은 계약기간 중에는 3기 차임액(월세)을 연체하지 말아야 한다. 주택은 월세의 2배에 해당하는 금액을 연체하면 임대인이 계약해지를 할 수 있고, 상가는 월세의 3배에 해당하는 금액을 연체하면 임대인이 계약해지를 할 수 있다. 연체한 임대료 금액의 합계가 3개월분에 달하면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임대차기간 10년을 보호받을 수 없다. 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 해지권한을 주게 되는 셈이다.

한편 세입자의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명 등으로 요구해야 계약갱신 10년을 보장받게 된다. 임대인과 임차인이 ‘권리금을 주장할 수 없다’란 신규임차인 주선포기 특약을 해도 상가건물임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 대부분 효력이 없다.

계약종료 전에는 계약기간 중 투입된 상가 수리비용, 부속물 비용 등을 임대인과 정산하거나, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호받을 수 있다는 점도 기억해야 한다.

직방 관계자는 “상가 임대차에는 임차인과 임대인 사이 시설 원상복구와 명도, 전대, 수선 및 관리비 문제 등 다양한 분쟁이 발생하고 있다”면서 “때문에 임차인은 상가임대차 문제를 미연에 방지하기 위한 주의점을 숙지해 영업권을 잘 챙기고 혹시 모를 분쟁에 대비해야 한다”고 조언했다.

김서연 기자 brainysy@sporbiz.co.kr