[한스경제=김서연 기자] 내년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 조정기에 진입할 것이라는 분석이 나왔다.

9·13 부동산 대책의 본격 시행에 따른 수요 위축, 금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화, 가계대출 부담 등이 부동산 시장에도 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트값이 하향 조정될 전망이다. 여기에 내년에도 아파트 공급이 전국적으로 약 40만 가구에 육박할 것으로 보여 특히 지방의 공급과잉 리스크가 더 커질 것으로 보인다.

◆ 내년 부동산 시장, 거래 위축 심화

부동산114는 18일 내년 부동산 시장이 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화될 것으로 예측했다. 실수요자들이 기존 아파트를 매수하기보다, 시세 대비 저렴한 분양가의 신규 청약을 노릴 것으로 예상되는 것이 이유다. 부동산114는 다만 일부 비규제지역의 풍선효과와 함께 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 심리로 신축, 랜드마크, 직주근접 아파트에 대한 수요 쏠림 현상은 이어질 것으로 봤다.

정부가 9.13 후속 대책으로 발표한 3기 신도시 공급계획은 주택수급 불균형 해소와 시장 불안 심리 해소에 어느 정도 긍정적으로 작용할 것으로 예상됐다.

지방 부동산 시장은 규제와 더불어 공급과잉, 지역경기 침체가 맞물릴 것으로 보인다.

특히 경상권과 충청권 아파트는 기존 미분양 아파트 물량이 쌓여 있는 상황에서 내년 입주물량도 상당해 공급 리스크는 더 커질 전망이다.

전세시장은 올해와 마찬가지로 안정적인 모습을 보일 것으로 예상된다. 내년에도 전국적으로 38만여 가구가 입주 예정에 있어 공급이 충분하다. 전세수요가 새 아파트로 쏠리면서 구축 아파트의 전셋값 하락폭이 커질 것으로 예상된다.

◆ 전세시장, 올해보다는 전셋값 상승폭 커질 듯

아파트값 하락에 따른 충격은 지역별로 다르게 나타날 것으로 예상된다. 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 서울과 분당, 평촌, 광명, 과천 등 일부 수도권 지역은 올해 급등피로감으로 인해 가격이 소폭 하향조정 될 것으로 보인다.

다주택자들의 임대 사업자 등록과 양도소득세 중과 등으로 매물 잠김 현상은 지속될 것으로 관측됐다. 재건축초과이익 환수와 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전진단 강화 등 재건축 관련 규제가 지속되면서 서울을 비롯해 수요자들이 선호하는 지역 아파트에 대한 공급이 충분치 않기 때문이다.

반면 수도권을 제외한 기타지역은 일부 개발호재가 있는 지역을 제외하고 공급과잉 리스크와 지역기반 산업 침체가 맞물리며 하락폭이 커질 것으로 보인다.

전세시장도 전체적으로 안정적인 모습을 보이겠지만 올해보다는 전셋값 상승폭이 커질 것으로 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있다. 과거 사례를 비추어 볼 때 공급물량이 많지 않은 상황에서 매매시장이 침체되는 경우 수요자들이 아파트값 하락에 대비해 전세시장에 머무르며 전셋값이 상승했다. 또 무주택자에게 유리해진 분양시장에 진입을 준비하는 수요가 전세 재계약을 하면서 수도권 아파트 전셋값 상승폭은 올해보다 커질 것으로 예상된다.

지방 아파트 전세시장은 내년에도 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것으로 보인다. 특히, 충청, 경상권은 역전세난 우려가 커질 전망이다.

김서연 기자 brainysy@sporbiz.co.kr