"차라리 일대일... 일반분양 물량 없애자"
"차라리 일대일... 일반분양 물량 없애자"
  • 황보준엽 기자
  • 승인 2019.08.20 07:30
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재건축 단지 조합들의 '분양가 상한제 피하기' 전략은?
은마 아파트 전경./사진=연합뉴스
은마 아파트 전경./사진=연합뉴스

[한스경제=황보준엽 기자] 재건축 단지 조합 사이에서 분양가 상한제를 피하기 위한 방책으로 일대일 재건축과 일반분양 축소가 거론된다. 이 사업 방식대로라면 일반분양 물량이 없거나 극히 적은 수로 분양심사대상에서 제외돼 분양가 상한제를 적용을 피할 수 있게 된다. 단지 고급화로 상품성을 높일 수 있다는 계산이 가능하다. 이와 반대로 아예 사업 일정을 미뤄 정권이 바뀌는 시점에 분양가 상한제 폐지·완화까지 버텨보겠다는 재건축 단지도 있다.

19일 관련업계에 따르면 국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선한다.

분양가 상한제는 택지비와 건축비에 시공업체들의 적정이윤을 더해 분양가를 결정하는 제도다. 정부는 재개발·재건축 단지를 옥죄 그동안 이들이 이끌어 온 집값 상승세를 끊어내겠다는 포석이다.

다만 이렇게 되면 조합원들의 분담금이 커질 가능성이 크다. 재건축은 일반분양 수익금에 조합원들의 토지와 분담금을 합해 진행되는데, 일반 분양가가 낮으면 조합 측에서 지불해야 할 분담금이 당초 계획보다 높아지기 때문이다. 일반분양가보다 조합원분양가가 더 높아지는 기현상이 발생할 수도 있다.

이 때문에 강남권 재건축 조합 사이에서 일대일 재건축 또는 일반분양분을 축소하는 방안을 검토하고 있다. 사업성이 떨어지는 재건축을 할 바에는 일대일 재건축을 통해 단지 고급화 전략을 통해 상품성을 확보하겠다는 계획이다. 일대일 재건축은 현 가구수만큼만 재건축하는 방식으로 일반분양 물량이 없기 때문에 분양심사를 받지 않게 된다. 분양가 상한제 조준범위에서 벗어날 수 있다는 얘기가 된다.

은마아파트 재건축 추진위 관계자는 "조합 설립도 안돼 아직은 얘기할 만한 게 없다"면서도 "분양가 상한제가 이후에도 규제가 계속되면 일대일 재건축으로 가야한다는 의견이 나오고는 있다"고 전했다.

또 다른 강남권의 재건축 조합원은 "내 사유재산을 국가에서 마음대로 정해 일반 분양자들에게 분배하라는 게 정상적인 거냐"라며 "아예 일반분양을 없애거나 줄여 고급화가 가능한 일대일 재건축으로 가는 것이 더 나을 수도 있다"고 말했다.

다만 일대일 재건축을 위해선 조합원 1인당 분담금을 수억원씩 더 각출해야 하는 만큼, 사업성이 떨어져 시행이 쉽지 않을 것으로 전망된다.

송승현 도시와경제 대표는 "한강변입지와 같이 고급입지와 초고층 조망이 가능한 입지를 제외하고는 일대일 재건축은 어려울 것으로 보여진다"며 "일반 분양분을 축소하면 조합원들의 초기부담은 커지지만 사업성이 떨어져 사업진행이 어려울 것"이라고 말했다.

반대로 잠실5단지 등 사업시행인가 이전의 초기 단계 사업지를 중심으로 사업 자체를 늦출 가능성도 감지된다. 다음 정부가 들어설 때 까지 버티기 모드로 전환할 수 있다는 것이다.

한 사업시행인가 이전의 조합 관계자는 "사업을 미루는 방안을 고려하고 있다"며 "현재 나온 일대일 재건축과 같은 경우 추가 분담금이 들어 쉽지만은 않을 듯하다"고 설명했다.

전문가들은 실제 이 같은 계획이 행동으로 옮겨질 가능성이 클 것으로 봤다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "관리처분 이후 단계 사업지들은 일반분양 일정을 무조건 미루지는 않을 것"이라며 "사업시행인가 이전의 초기 단계 사업지들은 인전진단, 재초환 등 분양가상한제 외에도 여러 규제 탓에 사업 장기지연 불가피할 전망"이라고 말했다.

송승현 대표도 "일부 재건축 단지들의 경우 일대일 재건축 가능성이 있다"면서도 "그 외에 사업성이 높지 않은 재건축 단지들은 시장상황을 보면서 사업을 지연하는 쪽으로 방향을 잡을 것"이라고 주장했다.