[한스경제=황보준엽 기자] 서울 아파트 중위값이 9억원을 넘어서면서 절반 이상의 주택이 대출규제를 받게 됐다.

3일 KB국민은행 1월  주택가격동향에 따르면 서울 지역 아파트 중위 매매가격이 9억1216만원을 기록했다. 이는 서울 아파트 절반 이상이 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 '시가 9억원'을 넘어섰다는 얘기다.

중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 고가주택 대출규제는 시가 9억원 초과 일부 아파트에 대한 징벌적인 성격의 규제인데 서울 아파트 가격이 전반적으로 급등하다 보니 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈이다.

시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%가 설정된다. 예를 들어 15억짜리 아파트를 매매하는 경우 기존에는 6억원을 대출할 수 있었으나, 앞으로는 4억8000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 줄어든 것이다.

시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지된 상태다.

거기다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 만만치 않다. 12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용하도록 했다. 연 소득이 7000만원이고 신용대출이 1억원(대출금리 4.0%)이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 규제만으로도 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다. 

이 규제들을 종합해보면 9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2000만원이 된다. 

전세대출 규제도 적용받는다. 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다. 규제 이후에 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.

다만 규제 이전에 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다.

황보준엽 기자 hbjy@sporbiz.co.kr