[궁금해요] 갑자기 오른 집값에 매도인의 계약 파기…배액배상은 어떻게?
[궁금해요] 갑자기 오른 집값에 매도인의 계약 파기…배액배상은 어떻게?
  • 권혁기 기자
  • 승인 2020.02.04 14:33
  • 수정 2020-02-04 14:33
  • 댓글 0

매수인 파기 때는 계약금만 포기... 매도인 파기시에는 2배 배상
부동산 가격 조정에 따른 계약 파기 사례가 속출하고 있는 가운데 '배액배상'에 대한 관심이 뜨겁다. /픽사베이
부동산 가격 조정에 따른 계약 파기 사례가 속출하고 있는 가운데 '배액배상'에 대한 관심이 뜨겁다. /픽사베이

[한스경제=권혁기 기자] #직장인 A씨는 작년 12월 경기도 모처 4억3000만원짜리 아파트 매수 계약 체결 후 계약금 4000만원을 입금했다. 집주인이 2021년 3월까지 전세로 살기로 하고 중도금은 전세값 2억8000만원으로 갈음, 2월 14일에 잔금 1억1000만원을 입금하기로 했다. 그런데 해당 아파트 시세가 한달 사이 5억원까지 오르자 매도인은 부동산 중개인을 통해 "인간적으로 매도가격을 올리는 게 어떻겠느냐"고 연락을 취해왔다. 이에 A씨는 불가능하다며 계약철회를 원하면 '배액배상'하라고 통보했다.

#B씨는 현재 살고 있는 아파트를 4억5000만원에 팔기로 하고 가계약금 500만원을 받았다. 그런데 한달도 되지 않아 시세가 2000만~3000만원이 올라 2000만원은 더 받아야겠다고 생각했다. B씨는 인터넷에 "이런 경우 계약자한테 1000만원을 배액배상하거나, 계약자와 적정선에 협의할 수 있느냐"는 질문을 올렸다.

정부의 부동산 정책이 무색하게 아파트값이 널뛰기를 하고 있다. 이에 계약 체결 후 오른 집값 때문에 계약을 파기하는 일이 속출하면서 부동산 거래자들 사이에서 '배액배상'이 화두다.

4일 포털사이트 네이버 부동산 관련 카페에는 배액배상과 관련된 많은 글들이 올라왔다. 앞서 언급한 사례처럼 갑작스런 계약 파기에 따른 배액배상을 묻는 질문들이다.

민법 제565조 제1항 해제권 조항을 살펴보면 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매 계약을 해지할 수 있다'고 명시돼 있다.

다만 ▲계약금의 현실 지급이 있어야 하며 ▲매도인이든 매수인이든 일방이 이행에 착수하지 않았으며 ▲매도인과 매수인 사이에 다른 약정이 없고 ▲매수인이 해제하는 경우에는 계약금을 포기하는 의사표시 등 일정한 요건이 필요하다. 이때 매도인이 계약을 해제하는 경우 받은 계약금 두 배에 해당하는 금액을 반환해야 한다.

가계약금만 입금했더라도 계약금의 2배를 받은 실제 사례도 있다. 지난 2005년 대법원 판례에 따르면 C씨는 10억원짜리 아파트를 계약하기로 하고 가계약금 1000만원을 집주인이 알려준 계좌로 입금한 후 추후 계약금 1억원을 송금하기로 했다. 그러나 다음날 집주인이 '집값이 더 오를 것 같다'며 가계약금의 2배인 2000만원을 주며 계약 취소를 통보했다.

하지만 대법원은 '교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 약정 계약금이라고 봄이 타당하다'며 계약 해제를 위해서는 가계약금 1000만원에 약정계약금 2억원을 반환해야 약정 해제권을 행사할 수 있다는 판결을 내렸다.

만약 반대로 매수자가 매수 의견을 철회할 경우에는 계약금을 포기하는 것만으로 배액배상이 마무리된다.

한편 배액배상은 중도금 지급 이전에만 가능하다. 2004년 대법원은 중도금 지급기일 이전에 입금하더라도 이행시점 전에 이행에 착수할 수 있으므로 이행시점 이전에 이행하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 민법 제565조 제1항에 의거 계약금의 수령자가 배액을 제공하고 계약을 해제할 수 있는 기한을 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'라는 점에 착안해 계약을 해제할 수 없다고 판단했다.

이조로 법무법인 태일 변호사는 "부동산 계약과 관련해 불미스러운 일이 발생할 수 있으므로 통화 내용을 녹음하거나 문자로 주고받은 내용을 증거로 남겨둘 필요가 있다"며 "대화자간 통화 녹음은 통신비밀보호법에 따르더라도 불법이 아니다"라고 말했다.


관련기사

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.