[한스경제=권혁기 기자] 지난달 20일 문재인 정부가 19번째 부동산 대책을 발표한 가운데 실효성을 거둘지에 대한 의문이 커지고 있다.

10일 업계에 따르면 19번째 부동산 대책은 ▲조정대상지역 주택담보대출비율(LTV)을 9억원 이하 주택엔 50%, 9억원 초과 주택엔 30% 규제 ▲준공 전까지는 분양권 전매 금지 ▲종합부동산세(종부세) 0.2~0.8% 추가 과세 ▲조정대상지역 주택 구매로 다주택자가 될 경우 양도소득세 중과 ▲1주택자 대출 후 새집 구매시 전입 ▲부동산시장 불법행위 대응반 신설 등을 담고 있다.

기존 조정대상지역 LTV는 60%였다. 예전에는 8억원짜리 아파트를 살 때 4억8000만원을 빌릴 수 있었지만, 규제에 따라 4억원만 차용할 수 있으며 9억원 초과 아파트는 2억7000만원만 주담대로 마련할 수 있게 됐다.

분양권 전매 금지는 현금이 없는 갭투자자에게 치명적일 수밖에 없다. 이미 조정대상지역 LTV가 줄어든 상태에서 대금을 완납해야만 당첨된 아파트를 팔 수 있기 때문에 큰 돈이 필요하다.

그동안 분양권은 계약금 정도의 금액으로 미래에 완성될 아파트를 소유할 권리를 팜으로 투자비용이 적고, 입주 전까지 수 년의 시간 동안 인기가 상승해 '프리미엄'이 붙게 되면 분양가보다 높은 가격에 팔 수 있었다.

정부는 분양권 전매로 거래의 투명성이 떨어지고 불공정한 거래가 발생함과 동시에 집값을 지나치게 부풀린다고 판단해 분양권 전매 금지 카드를 꺼냈다.

종부세와 함께 다주택자의 경우 양도세 중과라는 금전적 부담도 커진 상황이다.

그러나 근본적으로 집값이 오르기 전에 이를 막아야하는데, 정부 대책은 집값이 오르면 규제하는 형태를 보여 실효성이 없다는 평가다.

수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시가 이번 규제에 조정대상지역에 편입된 것도, 서울 지역 집값을 잡기 위해 다양한 정책을 내놓으면서 풍선효과로 집값이 뛰었기 때문으로 풀이된다.

또 '부동산 큰손들'은 규제와 상관없이 집값이 더 오를 것으로 판단, 세금을 내더라도 집을 구매하고 있다는 전언이다.

한 부동산 관계자는 "적은 자본금으로 갭투자를 하던 사람들한테는 치명적일 수 있다"면서도 "애초에 돈이 많고 투자할 곳이 없어 부동산을 쥐고 있는 '부동산 큰손들'은 낸 세금만큼 집값이 오르거나, 올려서 팔면 된다고 생각한다. 부동산 투자에도 '부익부 빈익빈'이 적용되고 있는 것"이라고 말했다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "지금까지 시장은 규제가 덜한 지역을 계속해서 찾아다녔고, 이번 대책도 규제가 덜했던 경기 남부 시장이 과열됐기 때문에 나온 정책"이라며 "이번 정책 의도대로 부동산 시장이 안정될지는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라고 내다봤다.

권혁기 기자 khk0204@sporbiz.co.kr