[이치한의 머니 스노우볼] 다주택자 대출수요 “규제보다 가격정책(금리차등)으로 풀어야”
[이치한의 머니 스노우볼] 다주택자 대출수요 “규제보다 가격정책(금리차등)으로 풀어야”
  • 이치한 칼럼니스트
  • 승인 2020.06.25 14:42
  • 수정 2020-07-14 10:09
  • 댓글 0

연초부터 시작된 코로나19 사태여파가 벌써 반년이 되어가고 있다. 사회와 경제활동에 피해와 제약이 무차별적으로 미치는 상황이다. 하지만 부동산 시장의 활기는 고공행진을 이어가며 여전하다. 이런 예외적인 상황은 시중에 엄청난 돈이 풀려있는 탓일 게다. 

치솟는 부동산 집값의 안정화를 위해 현 정부 들어 3년간 21차례에 걸쳐 부동산 대책을 동원했지만, 시장의 대항에는 역부족이라는 평가다. 집값이 오르는 지역을 대상으로 한 ‘핀셋규제’가 ‘두더지 잡기’식의 뒷북 대책이 되어 또 다른 ‘풍선효과’를 유발한다는 부정적 인식이 팽배하다. 

이렇게 정책적 실효성이 떨어지다 보니 시장에는 규제에 대한 내성마저 생기고 정부 정책에 대한 불신만 쌓이고 있다. 코로나 바이러스백신 개발만큼이나 부동산 시장을 진정시키는 치료제 등장을 학수고대하지만 이게 쉽게 나을 병이 아니다. 어쩌면 중병을 앓고 있는 부동산 시장의 열기를 식힐 수 있는 정부 대응이 ‘백약이 무효’인 상황이다.

이는 정부 규제에 대해 ‘작용과 반작용’의 원리가 관성처럼 실존하는 시장 속성 때문일 것이다. 법과 규제의 틈새를 노린 시장의 역습으로 인해 당초 목표한 정책효과가 오히려 부메랑이 되는 양상이 반복되는 형국이다.

이렇듯 부동산 시장은 무수한 변수로 둘러싸인 난해한 고차방정식이다. 이중 최대 변수로 꼽히는 하나가 금리다. 그동안 초저금리 환경이 주택시장의 과열을 부추겼다는 점을 감안할 때, 집값 상승과 갭 투자를 막기 위한 6.17 부동산 대책에 대해서 시장 반응은 대체로 회의적이다. 0%대 금리로 막대한 시중자금이 부동산 시장에 유입되어 정부정책의 전망을 마냥 어둡게 만들고 있다는 지적이다. 

사실 그동안 초저금리로 인해 부동산 거래가 과열되고 투자심리를 자극해 다주택자를 양산해왔기 때문이다. 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰지만, 61%대에 머물고 있는 자가보유율 수치가 이를 방증하고 있다. 물론 지금은 다주택자에 대한 주택대출규제를 시행하고 있지만 수요와 공급에 따라 생물처럼 살아 움직이는 시장을 억제하는데 한계가 따른다. 때문에 대출제한만이 능사가 될 수 없다.  

이런 관점에서 다주택자의 대출수요를 금리라는 가격변수로 통제하는 정책 전환을 심각하게 고민해 봐야 한다. 다주택자에 대해 미래 기대수익이 반영된 정책적 추가금리를 부과하여 대출수요를 흡수하는 가격정책이 유효할 수 있기 때문이다. 투자목적의 주택수요에 대한 억제와 대출규제에 대한 시장 보완책이 될 수 있다. 

다만 다주택자가 추가적인 금융비용 부담을 전세입주자에게 전가하는 경우 전세 값의 인상요인이 될 수도 있다. 이러한 ‘풍선효과’를 막기 위해서  부동산 양도세에 대한 세제개선이 병행되어야 한다. 주택 매매시 양도세 부과 필요경비 인정항목에 다주택으로 부담하게 된 추가금융비용과 해당 주택의 전세금 또는 월세를 이자로 환산한 수익의 차액(다주택 추가대출이자액-전세금/월세 환산이자액)만큼을 세제혜택으로 제공한다면 ‘풍선효과’가 상당히 해소될 것이다. 

아울러 다주택자에 대해 정책적 차등금리(금리인상) 적용으로 얻게 되는 환수수익을 재정수입이나 공익사업의 재원으로 활용하는 부차적 효과의 발생은 물론이다. 규제와 통제일변도만으로 시장을 이기기는 어렵다. 시장원리에 순응하는 정책적 보완이 필요한 이유다. 이의 일환으로 다주택자의 부동산 대출수요에 대해 기대이익을 사전적으로 환수하는 정책적 금리결정모형의 개발을 제언하고 싶다. 


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