[한국스포츠경제 채준]

추석 이후 부동산 시장에 대한 전망이 극과 극이다.

긍정론자들은 재건축의 열기가 계속 이어지면서 부동산 시장을 주도하고 서울과 수도권은 꾸준한 상승세를 누릴 것이라는 판단이다. 하지만 비관론자들은 주변 여건상 변곡점에 왔다고 보는 시작이 크다. 갈피를 잡지 못하고 있는 부동산 시장 전망에 실 수요자들은 고민에 빠졌다. 자칫 호기를 노칠 수도 있다는 조바심과 함께 꼭지점의 상투를 잡을 수 있다는 위기감이 동시에 교차하고 있어서다.

▲긍정론, '아직 상승 여력 충분'

가장 대표적인 긍정론은 뜨거운 여름이 가고 전통적인 성수기에 돌입했다는 점이다. 우리나라는 과거부터 봄·가을 이사가 많아 시세를 끌어올리는 경우가 많았다. 부동산 시장을 긍정적으로 평가하는 전문가들은 지난 여름은 폭염으로 실제 상승세를 반영하지 못했다고 보고 있다. 이런 시각은 최근 재건축 시장의 강세가 더욱더 오래갈 수 있는 여력을 보유 하고 있다는 판단의 근거가 되고 있다. 이미 강남권의 재건축 아파트들의 가격은 높게 형성돼 있지만 최고점으로 올라가려면 아직 멀었다고 믿는 것이다.

또 정부의 부동산 열기를 식히기 위한 여신 강화책은 역으로 재건축 시장에 불을 지른 꼴이 됐다. 개포동 일대와 송파 서초 등의 허가 받은 재건축의 가치가 더욱더 커질 것이라는 보랏빛 전망이 나오고 있어서다. 부동산 관계자 A는 "정부의 여신강화로 차후 새 아파트의 공급에 품귀 현상이 올 수 될 수 있다. 이 경우 현재 재건축이 진행되고 있는 아파트의 가치는 상승할 것이다"고 밝혔다.

국내적인 근거나 희소성의 원칙, 믿음뿐 아니라 해외사례도 긍정론의 한 축이 되고 있다. 일본의 중심부 홍콩 중국의 상하이 난징 등의 부동산 가격에 비해 국내 특히 서울의 부동산 가격이 상대적으로 낮게 형성돼 있다는 시각이다. 건설사 관계자 B는 "우리나라 시장만 보고 예측 할게 아니라 우리나라와 정서가 비슷한 외국과 비교하는 게 필요하다"며 "일본의 동경, 홍콩, 중국 상하이, 난징 등의 핫플레이스와 서울 강남 3구 가격을 비교해 보면 아직 강남 3구가 훨씬 저렴하다"고 말했다.

▲부정론, '마지막 몸부림, 하락에 대비'

긍정적인 시각에 맞서는 부정적인 시각도 다양한 근거를 갖고 있다.

가장 대표적인 이유는 부동산 시장 외적인 부정적 여건이다. 가장 대표적인 요인은 미국의 기준 금리 인상이다. 연방준비제도(이하 연준) 위원들은 경제포럼과 언론인터뷰 등을 통해 이르면 9월, 늦으면 12월 한 차례 가량의 금리인상을 예고했다. 2015년 12월 0.25%p인상 이후 약 1년 만에 상향 조정에 나서는 것이다. 하반기 예정된 미국 대선(11월) 등 정치적 이슈로 인해 금리인상은 12월이 될 가능성이 가장 높다. 일반적으로 미국에서 기준금리가 인상되면 국내도 기준 금리를 올릴 수 밖에 없다. 실제 지난 2004년 6월부터 시작된 미국 금리인상은 2005년 9월부터 우리나라에 본격적인 금리 인상을 불러왔으며, 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월 이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다.

특히 가계 부채가 1,257조로 사상 최대다. 이 중 예금취급기관의 주택담보대출 비중이 절반 가까이(527.2조원) 된다. 미국 연준의 금리인상 기조에 따라 국내 금리가 오르면 주택담보대출에 대한 가계부채 상환 압박으로 연결되고 이자를 갚지 못해 경매로 넘어가는 주택이 양산될 수도 있다.

역전세난에 대한 우려도 있다. 올해를 포함해 향후 1~2년간은 새 아파트 입주물량이 전국적으로 크게 늘어난다. 내년부터 2018년까지 전국적으로 75만가구가 입주를 한다. 수도권은 위례신도시나 하남 미사강변도시, 동탄2신도시 등에서 대규모 아파트가 입주를 했거나 앞두고 있다. 계속 오르던 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)도 지난 6월부터 하락세(5월 73.77% → 6월73.63%)로 돌아섰다. 부동산 전문가 C는 “2008년처럼 2017년에도 대규모 역 전세난이 일어날 수 있다. IMF 외환위기 이후 홀수 해에 전세 이동 수요가 많았다"고 지적하고 있다.

부동산 업자 D는 "재건축 아파트가 투자 목적이 되면 곤란한 시점이다. 자칫 막차를 타고 상투(최고가 구매)를 잡을 수 있는 상황이다"며 "개인적으로 추락 전 마지막 몸부림처럼 보인다. 현 상황에 아파트를 구입하려면 70%이상 자기 자본이 있는 게 안전하다"고 밝혔다.

채준 기자 doorian@sporbiz.co.kr