[궁금하집] “약속 후 돌연 계약생신 요구”…매수인 ‘입주불가’ 사실일까?
[궁금하집] “약속 후 돌연 계약생신 요구”…매수인 ‘입주불가’ 사실일까?
  • 황보준엽 기자
  • 승인 2020.09.24 14:25
  • 수정 2020-09-24 14:31
  • 댓글 0

세입자 퇴거 합의 시 계약갱신 청구 불가
22일 서울의 한 부동산중개업소에서 관계자가 전날 계약된 전세 물건이 표시된 안내문을 떼고 있다. /연합뉴스
22일 서울의 한 부동산중개업소에서 관계자가 전날 계약된 전세 물건이 표시된 안내문을 떼고 있다. /연합뉴스

[한스경제=황보준엽 기자] #경기도에 거주하는 A씨는 내년 3월 집을 팔려고 중개업소에 매물을 내놨다. 다행히도 한달도 안돼 매수자가 나타나 계약을 하기로 했다. 전세 세입자가 있었지만, A씨는 퇴거하겠다는 약속도 받아둔 상태였다. 그러나 세입자는 돌연 "알아보니 연장이 되더라"며 계약갱신을 청구하겠다고 밝혔다. 실거주를 계획했던 매수자는 계약파기를 요구하면서 배액배상을 해줄 것을 요청했다.

새 임대차법 시행 이후 집주인과 세입자 간 갈등이 이어지고 있다. 계약갱신청구권 탓 매매가 원활하게 이뤄지지 못하면서 계약이 취소되는 사례도 나온다. 특히 이 경우 매수자가 매도자에게 배액배상을 요구하고 있어 혼란이 가중되는 양상이다.

24일 부동산 업계에 따르면 부동산 매매계약 파기에 따른 매도자와 매수자간 갈등이 확대되고 있다. 매도 과정에서 계약갱신 청구가 문제가 되는 모습이다. 가령 매수자가 실거주를 계획하고 집을 매수했는데, 해당 주택의 전세 거주자가 갑자기 계약갱신청구권을 사용해 계약이 파기되는 식이다.

보통 이런 경우 민법 565조에 따라 계약 파기의 책임이 있는 당사자는 중도금이나 잔금 등을 지급하는 시점인 이행 착수시점에서 오고 간 금액의 2배를 변상해야 한다.

집주인들 사이에서 임대차법이 재산권을 침해한다는 불만이 나오는 것도 이런 이유다. 그렇다면 계약갱신청구권은 언제든지 요구할 수 있을까.

우선 세입자는 계약 기간이 만료됐더라도 계약갱신을 청구해 더 거주할 수 있다. 즉 살고 있는 집이 팔렸다고 해서 당장 쫓겨나는 것은 아니다. 만약 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 전셋집이 매도가 이뤄졌다면 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다.

대신 세입자는 계약만료일 6개월 전부터 1개월(올해 12월10일 이후 계약은 2개월) 사이에 계약갱신청구권을 사용해야 이 권리를 인정받을 수 있다.

계약갱신이 적용되지 않는 경우도 있다. 임대인과 임차인 간 계약 만료일에 퇴거하기로 합의하고 임대인이 매도를 했다면, 임차인이 다시 계약갱신을 요구하더라도 거절을 할 수 있다. 매매 계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했다면 계약갱신에 대한 의사 번복은 효력이 없다는 것이다.

또 세입자의 전세만기일 6개월 전에 매수인이 명의변경 등기를 마무리하면 계약 갱신 거절이 가능하다.

국토부 관계자는 "계약갱신청구권 도입으로 보장해주어야 하는 임차인의 거주기간이 최대 4년으로 늘어난 것일 뿐, 임차인이 거주중인 주택을 매도하는 것과 관련하여 본질적으로 달라지는 것은 없다"며 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"고 말했다.



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