[한국스포츠경제 채준]

국내 부동산의 상승세가 꺾이면서 업계는 부도산 하락 여파에 대한 걱정과 타개책 찾기에 고심하고 있다.

올해 최고의 핫플레이스였던 개포동의 경우 최근 하락의 폭이 크다. A단지의 경우 전용면적 84.43㎡의 거래시세가 한때 14억5,000만원에 달했지만 최근 시세는 13억원대로 떨어졌다. 문제는 수요 심리가 사라졌다는 점이다. 부동산 관계자들은 향후 주택시장의 추락은 이미 인정하는 분위기다. 건설사들은 자구책 마련을 위해 노심초사하고 있다.

▲부동산 하락, 얼마나 떨어질까?

정부는 올해 3번(8월25일, 11월3일, 11월24일)에 걸친 부동산 대책을 내 놓았고 결과적으로 타오르던 부동산 열기를 냉각 시키는데 성공했다.

11.24 대책의 핵심은 집단대출 여신심사 가이드라인 강화다.  집단대출시 상환능력 내에서 빌리고 처음부터 나눠 갚는 여신심사 가이드라인을 적용하는 '8·25 가계부채 관리방안 후속조치로 볼 수 있다. 적용 대상은 내년 1월1일부터 분양공고가 이뤄지는 사업장으로 건설사들의 경우 선분양제를 뒷받침하던 집단대출이 어려워지면서 난관을 맞이할 수 있다.

11.24 대책의 효과는 바로 이이졌다. 강남 개포동의 경우 하락세가 얼마나 이어질지 예측조차 되지 않기 때문이다. 비정상적으로 많이 오른만큼 매수자가 나타나지 않으면 수직하강에 가까운 타격을 받을 것이라는 게 전문가들의 예측이다.

매수예정자들은 가격이 추가 하락하길 기대하며 급매물에도 손을 대지 않고 있다. 특히 12월 중 DSR(총체적 상환능력심사) 도입이 예고되며 도입 범위와 강도와는 별개로 이미 수요예정자들은 매수의향을 잠정 중단한 상태다. 금리 상승과 DSR 도입에 의한 실수요 위축은 추가 아파트 매매값 하락으로 이어질 것이란 기대감이 팽배한 상태이기 때문이다.

 강남의 A부동산 관계자는 “부동산 시장은 결국 심리전이다. 현재 분위기로는 가격이 더 내려갈 것이 뻔하니 돈이 있어도 매수를 미룬다. 아파트뿐 아니라 상가 가격도 떨어지고 있다”며 “올해 4분기부터 상가 건물가가 떨어지고 있다. 최근 경기가 하강하고 있는 것도 약점이다. 시장이 역대 최악으로 떨어질 수도 있다”고 예상했다.

10대 건설사의 B임원은 “24일 대책 발표 이후 정부의 여신심사 가이드라인과 DSR의 시장 적용 가능성을 면밀히 검토하고 있다. 하지만 여신을 강화한다면 부동산 시장은 하락할 수밖에 없다. 사업을 진행하기로 한 재건축 사업의 경우에도 사업성을 다시 검토하고 있다”고 말했다.

▲건설사들 품질로 승부

 부동산 시장에서 투자 수요가 빠져나가면서 건설사들은 실 수요층을 공략하기 위한 제품을 선보이고 있다. 배후수요를 바탕으로 중·소형 평형대의 수익성(임대·시세차익)을 강조하던 마케팅은 실제 거주자를 위한 설계로 바뀌었다. 가수요 층이 빠른 속도로 사라졌기 때문이다. 건설사들은 실수요층을 집중 공략하기 위한 상품 개발에 주력하고 있다.

주방과 자녀방 특화 설계를 비롯해 더 넓은 크기의 발코니를 제공하고 확장을 통해 넓은 실사용 면적을 확보할 수 있는 특화설계를 선보이고 있다. 또 수요자들의 선호도가 높은 4베이 이상의 평면과 3면 발코니 등을 적극 활용하는 것이 특징이다.

또 거실의 기둥을 없애 광폭거실을 확보하는가 하면, 선반형 실외기실과 대형 드레스룸, 알파룸, 베타룸, 테라스, 다락방 등을 적용해 공간을 더욱 넓게 사용할 수 있도록 구성하는 것도 트렌드로 자리잡았다. 설계특화는 대형사뿐 아니라 중견사들도 생존을 위해 고심하고 있는 부분이다.

건설사 관계자 C는 “실거주자를 만족시킬 만한 특화설계에 한 층 더 신경 쓸 수밖에 없는 추세다”며 “건설업계의 설계특화 전쟁은 한동안 이어질 것”이라고 말했다.

채준 기자 doorian@sporbiz.co.kr