[한국스포츠경제 채준]

2017년 부동산 제도는 올해와 비교해서 많이 달라질 전망이다. 건축물 내진 설계 의무 대상이 확대되고 청약가점제 자율화 조치가 시행된다. 또 12월 말이 되면 재건축초과이익환수제 유예기간이 끝난다. 부동산에 관심이 있는 사람들은 새로운 부동산 정책을 면밀히 검토할 필요가 있다. 2017년에 새로 시행되거나 달라지는 제도를 미리 짚어봤다.

▲강화된 규제

집단대출 시 잔금 대출에도 규제가 도입 된다. 1월1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 적용된다. 또 LTV·DTI 규제 완화와 재건축초과이익환수제 유예도 종료 된다.

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 7월 종료된다. LTVㆍDTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 지난 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장했다. 다시 한번 연장 될 지는 알 수 없다. 또 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 따라서 2017년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다. 양도소득세의 최고 세율구간이 38%에서 40%로 신설된다. 2016년까지는 과세표준이 1억5,000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.

새롭게 추가된 규제도 있다. 2층 이상 건축물 내진 설계 의무화다. 경주에서 발생한 강진과 여진으로 내진 설계에 대한 관심이 커진 가운데 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 관련 내용을 담은 '건축법 시행령' 개정안이 2016년 9월 입법 예고된 가운데 2017년 1월 시행될 예정이다. 한편 국내에 내진 설계가 의무규정으로 도입된 것은 1988년으로 대상은 '6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물'이었다.

▲부동산 완화 정책

청약가점제 자율화 조치 시행 된다. 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 '11.3 부동산 대책'에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개구 및 경기 과천시, 성남시의 공공택지 및 민간택지 아파트 등)에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨, 높은 점수 순서로 청약자를 정한다(2007년 9월 도입). 그러나 주택 경기 침체로 2013년에 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있다.

아파트 리모델링 동의율도 80%→75%로 완화됐다. 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월 22일 예고했으며 2017년 1월에 공포·시행된다. 또 2,000만원 이하 임대소득 과세도 2년 유예 된다. 연간 2,000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장되어 2019년부터 적용된다. 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형 주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된다. 이밖에도 종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 2017년 상반기 중에 전국으로 확대될 예정이다. 이 시스템은 2016년 2월 서초구에서 처음 도입됐고 8월부터는 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중에 있다.

채준 기자

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