내용요약 리모델링, 재건축 대비 규제 자유롭고 속도 짧아
1기 신도시·서울 등 추진 단지↑…시장 확대 전망
현대엔지니어링 등 건설사 전담팀 구성해 대응
수원영통 신성신안쌍용진흥아파트 리모델링 조감도. /현대엔지니어링 제공
수원영통 신성신안쌍용진흥아파트 리모델링 조감도. /현대엔지니어링 제공

[한스경제=김준희 기자] 리모델링 시장 성장세가 예사롭지 않다. 서울 등 주요 지역에 위치한 단지들도 규제가 까다로운 재건축 대신 비교적 자유롭고 사업 속도가 빠른 리모델링을 택하는 사례가 늘어나고 있다. 대형 건설사들도 흐름에 맞춰 전담팀을 꾸리는 등 시장 성장 속도는 더욱 가팔라질 전망이다.

21일 이베스트투자증권이 발행한 ‘부동산 뉴노멀’ 리포트에 따르면 올해 리모델링 시장 규모는 지난 2002년 집계 이후 역대 최고 수준인 20조원대를 넘어섰다. 노후도와 행정적 절차, 물가상승률 등을 고려하면 2030년 30조원에 육박할 것으로 추산된다.

과거 리모델링은 일반 상업시설에 주로 적용됐지만 최근에는 리모델링 시장 60%를 주거용 부동산이 차지하고 있다. 한국건설산업연구원은 정부 공급 규제로 인한 신축 아파트 감소가 리모델링 시장 성장을 이끌었다고 분석했다.

리모델링이 대세로 떠오른 이유는 크게 두 가지다. 먼저 재건축과 달리 규제에서 비교적 자유롭다. 리모델링은 완전 철거 후 건물을 새로 짓는 재건축과 달리 기존 골조를 그대로 유지하면서 일부 평수를 수평·수직 증축하는 사업이다. 도시 및 주거환경 정비법이 아닌 주택법·건축법 적용을 받는다. 따라서 임대주택 의무 비율 및 재건축 초과이익 환수 등도 해당하지 않는다.

준공 연한 대상도 30년인 재건축과 달리 15년으로 짧다. 안전진단등급 또한 재건축은 D등급 이하여야 하지만 리모델링은 B~C등급에서 사업 시행이 가능하다. 용적률도 법적 범위를 지켜야 하는 재건축과 다르게 건축 심의 시 법적 용적률이 초과 허용된다.

또 다른 강점은 재건축 대비 짧은 사업기간이다. 조합원 동의율 75%가 필요한 재건축에 비해 리모델링은 66.7% 동의율만 확보하면 된다. 행정처리 과정도 재건축 시 필요한 정비구역 지정 및 관리처분계획수립·인가 등이 빠져 전체 기간이 3~4년가량 단축된다.

과거 리모델링은 주로 세대수가 적고 용적률이 높은 단지에서 진행됐다. 나눠 갖는 대지 지분 크기가 높아 사업성이 발생해서다.

재건축과 리모델링 비교. /이베스트투자증권 제공
재건축과 리모델링 비교. /이베스트투자증권 제공

이베스트투자증권 리서치센터이 국토교통부 자료를 바탕으로 정리한 서울시 아파트 리모델링 시공 사례를 살피면 청담동 청담 아이파크(청구아파트), 대치동 래미안 하이스틴(대치 우성2차), 도곡동 쌍용예가 클래식(동신아파트) 등은 모두 400세대 이내지만 용적률은 최고 444%로 높은 편이다.

그러나 최근에는 세대수로 인한 사업성과 관계없이 주거환경 개선을 위한 리모델링 수요가 증가하고 있다.

실제 서울과 분당, 용인 등지에서 리모델링을 추진 중인 주요 단지들을 살피면 송파 가락 쌍용1차(2064세대), 강남 개포 대치2단지(1753세대), 분당구 정자동 한솔마을5단지(1156세대), 수지구 풍덕천동 현대성우8단지(1239세대) 등 대다수가 네 자릿수 세대다.

특히 완공 30년을 앞둔 1기 신도시 아파트의 경우 리모델링으로 눈을 돌리는 단지들이 늘어날 전망이다. 이들은 주로 공급을 목적으로 용적률 최대치로 건립된 사례가 많아 재건축은 사실상 불가능하다.

정부를 비롯한 각 지자체도 1기 신도시 등 노후 단지들의 리모델링을 적극 지원하는 모양새다. 경기도는 최근 ‘경기도 공동주택 리모델링 컨설팅 시범사업’을 추진하며 리모델링 가능 여부 컨설팅 비용을 지원하고 있다. 서울시도 지난 3일 공원·도로 등 기반시설 정비 시 리모델링 용적률을 최대 30%포인트까지 완화한다는 방침을 밝혔다.

리모델링 시장 확대 기미가 보이자 대형 건설사들도 발빠르게 전담팀을 꾸리며 대응에 나서고 있다. 현대엔지니어링은 지난달 도시정비영업실 산하에 있던 리모델링 태스크포스(TF)를 리모델링영업팀으로 격상했다. GS건설과 삼성물산 등도 전담팀을 신설해 본격적으로 리모델링 사업에 착수했다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “구축 아파트 가격 상승과 주거환경 개선 니즈 확대로 분담금이 발생하더라도 리모델링으로 시세 추격을 노리는 단지들이 확대되고 있다”며 “특히 한강변 구축, 용적률 높은 아파트들 사이에서 리모델링 조합 결성이 활발하게 진행되고 있어 시장 확대가 기대된다”고 말했다.

김준희 기자

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