[한스경제=김준희 기자] ‘단군 이래 최대 재건축’으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 단지 택지비가 공개됐다. 잠정분양가 추산 시 전용 59㎡가 9억원을 넘길 것으로 예측되는 가운데 최종 택지비는 한국부동산원 적정성 검토 후 확정될 전망이다.

17일 정비업계에 따르면 둔촌주공아파트 재건축조합은 지난해 11월 분양가상한제 심사를 위해 진행한 택지비 감정평가 신청 결과 이달 초 강동구청으로부터 ㎡당 2020만원을 통보받았다.

현재 강동구청은 이 택지비 감정평가에 대한 적정성 검토를 한국부동산원에 의뢰한 상황이다. 강동구청 관계자는 “용역에 따른 택지비 감정평가 결과를 조합 측에 통보했고 부동산원에 적정성 검토를 의뢰해 결과를 기다리고 있다”고 설명했다.

둔촌주공아파트는 분양가상한제 적용 대상 사업지다. 민간택지의 경우 분양가상한제 적용 시 택지비와 택지비 가산비, 기본형건축비와 건축비 가산비 등을 더해 분양가격을 산정한다. 기본형 건축비는 매년 3·9월 국토교통부가 고시한다. 올해 기본형 건축비는 3.3㎡당 687만9000원이다.

업계는 해당 택지비 감정평가 결과를 근거로 기본형 건축비와 택지비 가산비, 건축비 가산비 등 다른 분양가 평가 항목을 모두 합할 시 3.3㎡당 일반분양가가 3700만원을 넘을 것으로 보고 있다.

이렇게 되면 ‘서민 아파트’ 표준평형으로 꼽히는 전용 59㎡ 분양가가 9억원을 넘어서게 된다. 현행 제도상 분양가 9억원이 넘는 아파트는 중도금 대출이 불가능하다.

둔촌주공아파트 택지비가 너무 과도하게 평가된 것 아니냐는 지적도 제기된다. 국토부는 지난해 11월 분양가상한제 심사매뉴얼을 개편하면서 택지비 산정을 위한 표준지 선정은 동일 행정구역에서 한다는 원칙을 밝힌 바 있다.

같은 행정구역인 강동구 소재 길동 신동아아파트 택지비 감정평가액은 ㎡당 1315만원으로 개별공시지가인 775만5000원의 약 1.7배 수준이다. 반면 둔촌주공아파트 개별공시지가는 986만원으로 택지비가 2배 이상 높게 책정됐다. 이는 공시지가 대비 1.8배 택지비 감정평가액을 통보받은 서초구 소재 래미안 원베일리와 비교해도 높은 수준이다.

다만 전문가는 택지비 감정평가액의 과대평가 여부를 따지려면 개별공시지가가 아닌 표준지공시지가와 비교해 어느 정도 높은 수준인지 파악해야 한다고 지적했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “개별공시지가의 법적 성질은 과세를 위한 평가 기준으로 보상평가나 경매평가, 담보평가 같은 감정평가에 대비할 수 없게 돼있다”며 “둔촌주공아파트 택지비가 합리적으로 산정됐는지 여부를 확인하려면 표준지공시지가와 현실화율을 종합적으로 고려해 따져야 한다”고 말했다.

이어 “통상적으로 보상평가일 때는 현실화율과 시가 등을 고려해 표준지공시지가보다 높게 평가한다”며 “아파트 분양평가도 실제 시장가격과 분양가격 괴리가 클 땐 좀 더 적극적으로 평가하는 게 일반적”이라고 덧붙였다.

현재 적정성 검토가 진행 중인 만큼 향후 택지비가 달라질 수도 있다. 강동구청 관계자는 “(이번 택지비 감정평가 결과가) 확정된 금액은 아니다”라며 “부동산원 적정성 검토 후에 최종 택지비가 확정될 예정”이라고 설명했다.

한편 둔촌주공 재건축사업은 현재 조합과 시공사가 공사비 증액 여부를 두고 갈등을 빚고 있어 일반분양 시기가 불투명한 상황이다. 서울 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대에 지상 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구 규모 아파트와 부대시설을 짓는 이 사업은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 역대 최대 규모 재건축사업으로 꼽힌다.

김준희 기자 kjun@sporbiz.co.kr