[한스경제 최형호] 기형적인 강남 집값 폭등으로 정부가 보유세 카드를 언제 꺼내들지 초미의 관심사인 가운데, 하루가 다르게 치솟는 강남 집값을 과연 정부가 보유세 카드라는 초강수로 시장을 안정화 시킬 수 있을지 주목받고 있다. 

지난 16일 부동산 업계에 따르면 정부가 기형적으로 강남집값이 치솟자 올 하반기 시행예정이었던 보유세 인상을 3월로 앞당겼다는 얘기가 흘러나왔다.

17일 정부가 “사실이 아니다”라고 못 박고 나서야 진정됐지만, 정부가 보유세 인상 카드를 언제든 꺼내도 이상할 게 없는 시점이다.

부동산 업계는 보유세가 인상된다 한들 과연 강남 집 값이 잡힐지 의문을 제기했다. 단기적인 처방만으로는 강남 부동산 시장 위축을 불러와 잠시 주춤할지 몰라도, 폭등하는 강남 집값을 잡을 수 없다는 것이 업계 중론이다.

현재 주택 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉜다. 정부는 재산세보다 종부세 인상을 검토 중이다. 특히 법 개정이 필요한 종부세의 세율 인상 대신, 과세 표준을 올려 부담을 늘리는 방법이 유력하게 거론된다.

이렇게 되면 재산세 조세저항을 고려해 9억원 이상의 주택을 보유한 세대주나 2채 이상(6억원 이상) 집을 소유한 다주택자들의 종합부동산세 인상이 불가피하다.

결국 고가주택 소유주나 다주택자들은 주로 은행에서 대출을 받고 집을 사는 경우가 많아 세금 폭탄을 못 이겨 집을 내놓는 확률이 높아진다.

세금이 부담스러워 집을 내놓으면 다른 수요자가 집을 매입하게 된다. 부동산 규제 및 대출 강화 등으로 집을 살 수 있는 여력이 적어진 상태에서 자연스레 집값이 내려가 강남 부동산 시장에 거품이 끼지 않은 매매가 이뤄질 수 있다는 얘기다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “양도세보다 보유세 인상이 집주인 입장에서는 민감한 것은 사실”이라며 “양도세는 무겁게 매기더라도 안팔면 세금을 내지 않지만 보유세는 말 그대로 갖고만 있어도 세금을 내야 하므로 부담이 클 수밖에 없다”고 설명했다.

또한 “고가자산은 일정한 근로소득이 없는 고령자들이 보유하고 있는 경우가 많아 압박효과가 클 것으로 보인다”며 “보유세 인상 수위가 어느 정도 될 지는 좀 더 지켜봐야겠지만 보유세가 크게 오를 경우 갈림길에 서있는 다주택자들이 자녀에게 증여하거나 임대주택으로 등록하는 사례가 많을 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “양도세 부담이 4월부터 크게 높아지는 서울과 같은 조정대상지역 다주택자들이 보유세 인상에 맞춰 발걸음이 빨라지지 않을 까 생각한다”고 말했다.

다른 시각도 있다. 이런 정부 측 방침에 이견을 제기했다. 고가 주택 매입자, 혹은 다주택자들이 투자 가치가 없는 지역의 매물은 순순히 내놓을지 몰라도, 최소 강남에 보유한 주택만큼은 끝까지 갖고 있을 확률이 높다고 얘기한다.

세금이 높아지니 이에 대한 몫은 고스란히 세입자의 몫으로 돌아갈 수 있다는 우려도 제기했다.

김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산 연구위원은 “정부의 고강도 규제와 다가올 추가 규제에도 불구, 강남권 아파트를 매입하려는 투자자들의 관심은 여전하다”며 “이들 대부분은 대출규제와 세금부담에 크게 민감하게 반응하지 않는 자산가들”이라고 설명했다.

이어 “결국 투자자들은 투자가치가 가장 확실한 강남으로 몰릴 수밖에 없는데, 현재 강남은 재건축과 분양권 등의 거래규제로 사고 팔 수 있는 물건은 크게 줄었다”며 “투자자는 있는데 매물이 없으니 매물호가가 급등할 수밖에 없는 구조인 상태에서 정부가 추가로 규제를 가한다 해도 지금의 수요심리를 감안하면 강남 아파트 값이 떨어질 것이라고 확신할 수 없다”고 말했다. 

실제 강남 부동산은 양도세 중과에 이어 보유세 인상에도 꿈쩍하지 않고 있는 분위기다. 양도세 중과에도 강남 지역 다주택자들은 타 지역과 달리 이미 버티기에 들어간 상태다. 이 때문에 매물품귀 현상을 빚으며 매도자 우위 시장이 계속될 수밖에 없는 구조다.

강남구 개포동 N공인중개업소 관계자는 “개포동 집값이 최근 사이에 많게는 2억 가까이 오르다보니, 매물을 내놓은 집주인들도 현재 다시 거둬들이고 있는 실정”이라며 “세금보다 집값이 더 가격이 크기 때문에 정부 규제에 무차별 증세 폭탄 우려에도 아랑곳 하지 않고 있다”고 말했다. 

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr