예상 넘는 부담금 파장… 강남 밖 신주거지 이목 쏠려

[한스경제 최형호] 강남을 향한 정부의 칼날이 매서워지고 있는 가운데 서울 강남권 재건축 단지에 정부의 세금폭격이 집중되면서 신규 분양단지로 시장의 관심이 옮겨가고 있다.

23일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 21일 초과이익환수제 적용에 따른 조합원 부담금이 최대 8억원이 넘을 수 있다고 공개한데 이어 다음날 재건축 가능 연한을 기존보다 10년 연장할 수 있다고 내비쳤다. 

‘실체 없는 공포’였던 재건축 초과이익환수제의 액수가 처음으로, 그것도 정부 발표로 윤곽을 드러낸 것이다.

조합원들의 반발은 예상외로 크다. 특히 8억3000만원의 가장 큰 초과이익환수금를 내야 하는 것으로 추정되는 반포주공1단지 3주구 조합원은 갑작스러운 부담금 폭탄에 집단소송도 불사한다는 입장이다.

반포주공 1단지 한 조합원은 “부담금을 적게는 7000만원 많아봤자 1억5000만원 내외로 생각했는데, 부담금 정도가 너무 심하다”며 “더욱이 부담금을 현금으로 내야 하는데, 갑자기 이 돈을 어디서 마련할 수 있겠나, 부담금이 부담스러워 사업을 포기해야 하는 상황”이라고 말했다.

실제 재건축 사업을 코앞에 둔 강남권 단지들 가운데 일부는 사업을 중단하거나, 리모델링으로 전환하려는 움직임을 보이고 있다, 

그러면서 발 빠른 투자자들은 풍선효과에 따른 반사이익이 되는 곳에 눈을 돌리는 모습이다. 초과이익 환수를 피한 강남권 아파트나, 강북 일부 재건축 단지에 투자자들이 몰리고 있는 것.

재건축 아파트의 매수 열기가 강한 상황에서 부담금 폭탄으로 인해 길이 막힌다면 이미 재건축 사업이 충분히 진행돼 초과이익환수 등을 피한 단지들로 시선이 가게 돼있다는 것이 업계 중론이다.

재건축 규제가 심해지면 청약뿐만 아니라 일반매매, 또는 수익형부동산 등 다른 틈새로 유입되면서 풍선효과가 생길 수밖에 없다는 것이다.

권순원 건설부동산마케팅협동조합 부동산 연구소장은 “새 아파트 공급이 부족한 상황에서 초과이익환수금을 높이면 상대적으로 부담금 규제를 받지 않는 강남 인근 단지나, 강남보다 부담금이 덜한 강북 재건축에 쏠림현상이 나타날 수밖에 없다”며 “초과이익환수 규제를 덜 받으니 투자자 입장에서는 그 만큼 이익이 더 커질 수 있고 희소성도 더욱 높아지기 때문”이라고 말했다.

실제 업계는 강남권에서는 작년에 관리처분계획을 접수해 초과이익환수를 피한 반포주공1단지 1.2.4주구, 개포1,4단지, 신반포3차 등 재건축단지들은 이번 부담금 폭탄에서 자유로워 향후 이들 단지에 대한 집값 상승을 예의주시하고 있다.

여기에 건축 연한이 30~40년을 향해가는 양천구 목동 신시가 단지도, 투자자들의 군침을 흘릴만한 지역으로 꼽히고 있다. 아직 정부가 재건축 연한을 40년으로 연장할지 여부를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 현재 목동 인근 단지 주민들은 아파트 노후화, 시설 낙후 등을 거론하며 정부 정책에 강하게 반발하고 있다. 정부도 재건축 연한에 대한 세부적인 규제가 마련되지 않는 등 형평성 논란도  간과할 수 없어 한동안 진통이 예상된다.

이 가운데 목동 인근 단지들은 40년 가까운 연한의 단지들이 수두룩하고 초과이익환수금 또한 강남 단지들보다 8000만원 적다. 그만큼 목동 신시가지가 잠재가치가 높고 가격 상승은 더욱 높아질 것이라는 게 전문가들 견해다. 여기에 정부는 중장기 적인 측면에서 강남 수요를 분산시킬 수 있는 대책들이 병행돼야  한다는 의견도 있다.

부동산 시장이 인프라를 갖춘 지역을 개발해 현재의 쏠림 현상을 막을 수 있다면 정부 입장에서도 이번 부동산 정책 성패를 가늠할 잣대가 될 수 있다는 관측이다.

김은진 부동산114 리서치 실장은 “재건축 규제로 인한 시장의 불확실성이 커지면서 발생하는 현상”이라며 “수요 억제를 위해 정부의 단속은 필요하지만 중장기적으로 수요를 분산시키는 정책, 즉 강남의 배후수요를 충족할 수 있는 기반산업 확대, 광역 교통망 증설, 교육 등을 대체할 만한 인프라를 구축하는 지역 정책도 병행돼야 한다”고 말했다.

최형호 기자 rhyma@sporbiz.co.kr