[한스경제=김준희 기자] # 집주인 A씨는 요즘 세입자 B씨 때문에 골치가 아프다. B씨가 수개월째 월세를 안 내고 있는데다가 최근에는 계약갱신청구권까지 청구하겠다며 으름장을 놓고 있어서다. B씨는 “계약갱신청구권은 임대차 3법으로 규정된 세입자 권리”라며 월세 연체와는 관계가 없다고 확신하고 있다. A씨는 B씨의 계약갱신청구권을 그대로 받아들일 수밖에 없는지 다방면으로 알아보고 있다.

집주인은 월세 연체 중인 세입자의 계약갱신청구권을 무조건 받아줘야 할까. 결론부터 말하면 2기분 이상 월세를 연체한 세입자의 계약갱신청구권은 거절할 수 있다.

24일 엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 “주택임대차보호법상 집주인은 특별한 사유가 없는 한 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 없다”며 “다만 동일 법률에 규정된 세입자의 2기분 이상 월세가 연체된 경우라면 이른바 임대차 3법이 정한 갱신청구권은 사용할 수 없다”고 말했다.

주택임대차보호법은 지난 2020년 7월 임대차 3법이란 이름으로 국회를 통과했다. 세입자에게 1회의 계약갱신청구권으로 기존 2년에서 4년(2+2년) 계약연장을 보장하도록 했다. 단 집주인이나 가족이 실거주할 경우에는 계약갱신청구를 거부할 수 있다.

또 하나의 예외 조항이 바로 월세 연체다. 엄 변호사는 “2기분 이상 월세를 연체하면 제6조의3 제1항 제1호에 따라 집주인은 세입자 계약갱신청구를 거절할 수 있다”고 설명했다.

즉 2기분 이상 월세를 연체한 세입자에게 집주인은 계약해지를 통보할 사유와 계약갱신청구권을 거절할 명분이 생긴다.

세입자에게 임대차 계약해지를 통보할 땐 내용증명 등을 통해 반드시 집주인 의사가 세입자에게 도달해야만 해지효력이 발생한다.

엄 변호사는 “임대차 계약해지 통보 시 내용증명을 통해 해지 의사를 전달하는 게 효과적”이라며 “만약 집주인 계약해지 의사를 전달받고도 세입자가 나가지 않는다면 명도소송을 제기해야 한다”고 조언했다.

명도소송은 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 의미한다.

만약을 위해 점유이전금지가처분 절차도 진행하는 게 좋다. 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송 진행 시 세입자가 다른 사람에게 전대(임대)하는 걸 금지하는 가처분을 말한다.

엄 변호사는 “종종 명도소송에서 승소 판결을 받더라도 강제집행에서 점유자가 바뀐 문제가 발생하면 승소판결문이 무용지물이 되는 경우가 있다”며 “이 같은 불상사를 방지하기 위해선 명도소송과 함께 점유이전금지가처분 절차를 진행해야 한다”고 부연했다.

김준희 기자 kjun@sporbiz.co.kr